Immobilien: Schädigung von Eigentümern
Unglaublich, aber wahr
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Verkaufte Kredite
Mit welchen Machenschaften Immobilieneigentümer geschädigt werden
BR(20.11.07) - Schuldenaufkäufer können ganz legal mehr als den eigentlichen Darlehenswert von Bankkunden verlangen, auch wenn diese immer ihre Raten bezahlt haben. Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt verwertet werden. Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht, betreiben Investoren oftmals Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum Zeitpunkt des Verkaufs. Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.
Nach Aussage des Berliner Finanzrechtsexperten Prof. Hans-Peter Schwintowski ist das eine Gesetzeslücke mit dramatischen Auswirkungen, die der Gesetzgeber schnellstens ändern müsse, denn derzeit könnten Hedgefonds "auf diese Weise Leute von ihren Grundstücken entfernen…, die ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen." Das ARD Wirtschaftsmagazin Plusminus recherchierte den Fall eines an einen amerikanischen Investor verkauften ehemaligen Bankkunden nach, der statt der geschuldeten 250.000 Euro dem Investor 470.000 Euro zurückzahlen musste.
Die Leidtragenden sind Opfer von Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland. Die Betroffenen verlieren nicht nur ihre Immobilien, sondern meist auch die gesamte Existenz, so Kathy Thedens, Vorsitzende der Interessengemeinschaft der Bank- und Sparkassenkunden e.V. "Justiz und Politik müssen sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen, bis eindeutige gesetzliche Regelungen geschaffen sind. Es muss jetzt gehandelt werden!"
Grundschuldexperte Dr. Clemens Clemente erklärt den Grund für die rechtliche Schieflage mit der Struktur der Grundschuld. Solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt werde, so Clemente, sinke der Anspruch der Bank gegen den Kunden. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht.
Die Probleme beginnen also genau mit dem Verkauf des Darlehens. Denn beim Verkauf geht der Sicherungsvertrag nicht auf den Investor über. Der könne dann, anders, als die Bank, aus der vollen Grundschuld vollstrecken, so Grundschuldexperte Clemente. Die Hypo Real Estate AG erklärt auf Anfrage, sie habe die Sicherungserklärungen auf den Investor übertragen. Das könne sie aber nicht, so Clemente, denn dazu sei eine Vereinbarung zwischen Schuldenaufkäufer, Bank und Kunde nötig.
Für rund 20 Milliarden Euro haben deutsche Banken und Sparkassen Kredite an Schuldenaufkäufer, die meist keine Banken, sondern Hedgefonds sind. Davon verkauft sind rund 30 Prozent nicht Not leidende Kredite, so das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (iff). In ihrem Geschäftsbericht 2004 notiert beispielsweise die Hypo Real Estate Bank AG, dass auch "154 Millionen Euro nicht leistungsgestörte Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden", verkauft worden seien. Nach den Regelungen des Umwandlungsgesetzes darf eine Bank Kredite bündeln und ausgliedern. Die Kunden wurden erst nachträglich informiert.
Der Münchner Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig bezeichnete die Grundschuld in der nicht-öffentlichen Anhörung vor dem Finanzausschuss des Bundestages vom 19.9.2007 als ein "gefährliches Instrumentarium". Banken würden ihre Kunden mit dem Verkauf ausliefern. Erst mit dem unter Rot/Grün verabschiedeten Vierten Finanzmarktförderungsgesetz aus 2002 wurde die Abtretung von Darlehensforderungen durch Banken an Investoren ohne Banklizenz möglich. Deshalb muss die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen heute tatenlos zusehen, wenn Kreditverkäufe in Milliardenhöhe bei ausländischen Investoren, sog. Heuschrecken, in Steuerparadiesen landen. FDP Fraktionschef Wolfgang Kubicki fordert dringend zu verhindern, "dass durch Darlehensverkäufe dieser Art Vermögen, das in Deutschland angesiedelt ist, ins Ausland fließt."
Michaela Roth vom Zentralen Kreditausschuss verweist auf den Rechtsweg: "wenn es da Streitigkeiten gibt, wird das letztendlich vor Gericht geklärt." Da der Gesetzgeber bis jetzt noch nicht reagiert hat, könne der Bankkunde nicht den Investor zur Rechenschaft ziehen, gibt Prof. Schwintowski zu bedenken. Allenfalls könne ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank geltend gemacht werden, "das kann lange dauern, bis man beim BGH vielleicht mal gewonnen hat, bis dahin ist man sein Grundstück los, wahrscheinlich völlig verarmt, wenn man sich einen Prozess leisten konnte."
(Zeitschrift für Immobilienrecht, 11. Jahrgang, Heft 21, 05.11.2007, S.737 ff)
http://www.rws-verlag.de/ZfIR_Clemente.htm
http://www.iff-hamburg.de
(Bericht: Sabina Wolf)
(Stand: Ende November 2007)
Ruin nach Schuldenverkauf - Schlampig gemachte Gesetze sorgen dafür, dass tausende von Darlehensnehmern von ihren Banken Heuschrecken zum Fraß vorgeworfen wurden. Ihnen droht der komplette Ruin.
Von Martin Prem
merkur-online.de (21.11.07) - Da hat man jahrelang geackert, um monatlich die Raten an die Bank für ein Haus oder eine Wohnung abzustottern. Plötzlich meldet sich eine dubiose Gesellschaft aus dem Ausland, die der Bank die Kreditforderung abgekauft hat, und man sitzt auf einem Schuldenberg, der größer ist als je zuvor.
Das ist kein böser Alptraum, sondern geltendes deutsches Recht, wie nun das ARD-Magazin Plusminus aufgedeckt hat. Die Folge vieler Gesetzesänderungen, mit denen die Bundesregierung von 2002 bis 2004 einen Wunschzettel der Kreditwirtschaft abgearbeitet hat, die ihre faulen Kredite loswerden wollten.
Doch am Ende traf ein Verkauf auch viele, die regelmäßig Zinsen und Tilgung zahlten. 30 Prozent der verkauften Kredite wurden vorher ordentlich bedient, besagen Zahlen des Hamburger Instituts für Finanzdienstleistungen.
Verbraucherschutz spielte in den Überlegungen der Politiker keine Rolle. „Eine Gruppe von Beteiligten wurde völlig übersehen: die Darlehensnehmer”, kritisierte der Bankenrechtsexperte Karl-Joachim Schmelz.
Für Banken wurde es durch die Gesetzesänderungen sehr einfach, Kredite weiterzureichen. Selbst Hedgefonds mit Sitz in exotischen Ländern konnten zugreifen. Und sie taten dies massenhaft. Denn das deutsche Recht hat ihnen gewissermaßen die Lizenz zur Plünderung von Schuldnern ausgestellt:
-Sie übernehmen beispielsweise einen Kredit über ursprünglich 100 000 Euro, von dem bereits 30 000 Euro getilgt sind.
-Sie bekommen damit aber gleichzeitig eine Grundschuld. Wie eine Hypothek ist die heute übliche Grundschuld ein Pfand für die Bank. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann sie dessen Immobilie selbst verwerten, zum Beispiel per Versteigerung. Die Grundschuld liegt meist über der ursprünglichen Kreditsumme. In unserem Fall also über 100 000 Euro.
-Doch das ist immer noch nicht die Obergrenze. Eine Grundschuld wird mit bis zu 18 Prozent jährlich verzinst. Der Wert des Pfands wächst. Er kann nach wenigen Jahren das Doppelte der Grundschuldsumme betragen, rechnet der Münchner Anwalt und Grundschuldexperte Clemens Clemente. In unserem Fall also mehr als 200 000 Euro.
-Dem Gläubiger bleibt somit nach der Versteigerung weit mehr Geld, als ihm der Kreditnehmer schuldet: Über 200 000 statt 70 000 Euro.
Damit das nicht geschieht, schließen Banken und Darlehensnehmer mit dem Kredit einen Sicherungsvertrag ab, der es der Bank verbietet, mehr zu behalten, als ihr zusteht.
Doch beim Kreditverkauf wirkt sich eine fatale Lücke in den Gesetzen aus: Der Vertrag, der den Schuldner schützt, fällt nun unter den Tisch. Der Käufer ist an vorher vereinbarte Beschränkungen nicht gebunden und kann bei einer Versteigerung aus den« Vollen schöpfen.
Die Justiz wollte den Fehler der Politik nicht reparieren. Zwar ging das Oberlandesgericht Frankfurt davon aus, dass bei der Übertragung das Bankgeheimnis verletzt werde - und erklärte einen Kreditverkauf für unwirksam. Doch diese Notbremse wurde vom Bankensenat des Bundesgerichtshofs beiseitegefegt: Auch wenn das Bankgeheimnis verletzt werde, stelle dies kein Hindernis für die Darlehensabtretung dar.
Der auf diese Weise um sein Haus oder seine Wohnung gebrachte Darlehensnehmer kann sich also nicht wehren. Er hat nur die Chance, sich an seiner bisherigen Bank schadlos zu halten. Allerdings braucht er dazu einen langen Atem und viel Geld für einen Prozessmarathon - in der Regel bis hin zum Bundesgerichtshof. Doch vor allem das Geld fehlt, wenn einem gerade ein Großteil des Vermögens weggepfändet wurde.
Die Betroffenen verlieren damit nicht nur ihre Immobilien, sondern ihre gesamte Existenz, sagte Kathy Thedens, die Vorsitzende der Interessengemeinschaft der Bank- und Sparkassenkunden in Plusminus. „Politik und Justiz müssen sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen, bis eindeutige gesetzliche Regelungen geschaffen sind.”
Von der Politik ist aber kaum Hilfe zu erwarten. Zwar stammen die einschlägigen Gesetze aus der Regierungszeit von Rot-Grün, doch Finanzminister Peer Steinbrück hat 2006 erklärt, dass die Große Koalition noch bestehende Grenzen bei der Übertragung von Krediten weiter abbauen will.
(Quelle: http://www.merkur-online.de/wirtschaft/art8810%2C862199)
@ Kobban [#2]
Das ist eine Form von Raubkapitalismus, wie man ihn sonst nur aus Ländern wie Russland, China, Indien usw. kennt.
Hedgefonds scheinen eine gute Lobby zu haben. In England zahlen sie nur 15 Prozent Steuer, so daß es manchen Hedgies selber peinlich ist. In Deutschland dürfen sie, vom Gesetzgeber unbehelligt, Häuslebauer auf die Straße setzen.