Inflation oder Deflation - was erwartet uns ?

@ hardworker [#27]

Ich glaube nicht, dass wenn der Staat seine Schulden halbiert, sprich seine Anleihen nicht voll zurückzahlt, damit gleichzeitig auch die Schulden der Privaten erlassen werden. Hat es das überhaupt schon einmal gegeben?

Wenn du den Privaten die Schulden erlässt, haben die Banken noch größere Löcher in ihren Bilanzen. Sozusagen ein einziges Loch. Da ist dann nichts mehr.

Die Rückzahlung von Anleihen könnte vielleicht einen inflationstreibenden Effekt haben. Bin mir da aber nicht sicher, denn Anleihen werden ja auch zur Refinanzierung bei der EZB hinterlegt, was die Geldmenge erhöht. Wenn sie zurückgezahlt werden, können sie nicht mehr als Finanzierungsbasis für die Refinanzierungsgeschäfte dienen. Weiß aber nicht, wie das Verhältnis ist, also wieviel % der ausstehenden Anleihen eigentlich bei der EZB hinterlegt sind. Kennt jemand Zahlen dazu?

Grundsätzlich ist die Frage wo Geld, das durch die Rückzahlung von Anleihen frei wird, hinwandert. Da ja ein Großteil der Anleihen von Banken und Versicherungen gehalten werden, würde es wahrscheinlich an anderer Stelle investiert. Das könnte insgesamt weiter sinkende Zinsen und eine Hausse am Aktienmarkt auslösen. Insgesamt wird ja ein Großteil der Vermögenswerte vom älteren Teil der Bevölkerung gehalten. Diese Gruppe ist nicht sehr konsumfreudig. Ich weiß daher nicht, ob man unbedingt damit rechnen muss, dass es dadurch auf breiter Linie zu einer Inflation kommt.

Wenn du unbedingt im Alter noch mittels Kreditaufnahme spekulieren willst, könntest du ggf. einen Kredit in Griechenland aufnehmen und dafür Immobilien in einem Hartwährungsland erwerben. Die Spekulation wäre dann, dass du den Kredit in griechischer Drachme oder Südeuro zurückzahlst. Denke aber, es dürfte nicht einfach sein, einen solchen Kredit zu bekommen. Zudem ist der Erfolg von einer Reihe politischer Faktoren abhängig, die wir noch gar nicht kennen. Vielleicht wird der Kredit auch gar nicht in Drachme kuvertiert oder du bekommst plötzlich eine griechische Zwangshypothek eingetragen ;-)

@ tomxy [#28]

Hallo tomxy,

der Schuldenerlaß bezieht sich nur auf die Staatsanleihen. Private Schulden sind in der Vergangenheit nur durch Konkurs , Verglrich oder Rückzahlung ausgeglichen worden.

In Sachen Staatsanleihen käme es zu einer Art Zwangsvergleich, wenn der 50% Schnitt akzeptiert wird.

Dein Kreditmodell ist ja eine Gelddruckmaschine, aber von den Politikern ist ein Euro-Ausstieg nicht gewünscht. Die Realwirtschaft stellt sich teilweise schon darauf ein, wenn man das glauben darf , was die griechischen Hoteliers mit TUI & Co vereinbart haben.

MfG

hw

@ hardworker [#27]

Hi hardworker,

ich empfehle in dieser Fragestellung, momentan nichts zu tun.

Man kann die Situation beobachten, vielleicht ändert sich die Lage, dann kann man immer noch Handeln. Diese Dinge entwickeln sich nicht so schnell, daß man in einem bestimmten Monat etwas tun muß. Denselben Rat habe ich meinen Eltern wie meinen Schwiegereltern zum analogen Thema gegeben, für beide ist Inflations-Angst ein Thema, speziell die Frage wie sie "ihr Vermögen dagegen schützen".

Meine Begründung besteht aus zwei Argumenten:

1) Aktuell gibt es keine (nennenswerte) Inflation. Da sich diese Dinge im Lauf von Jahren, aber nicht im Lauf von Tagen verändern, gibt es weder einen Grund, sich verrückt zu machen, noch akuten Handlungsbedarf. Selbst wenn die Rate dauerhaft auf 5% oder etwas mehr steigt, ist es noch nicht schlimm. Man hat ja nicht 5% Verlust, sondern wenn das Geld auf einem Festgeldkonto oder in Schatzbriefen angelegt ist, vielleicht 2% oder 3%. 2% oder 3% Verlust pro Jahr kann man sehr lange aushalten, ohne komische Aktionen machen zu müssen. Jedenfalls für einen Normalbürger sind die Risiken und Verluste durch irgendwelche Aktionen mindestens ebenso groß oder größer als eine Einbuße an Kaufkraft von 3% pro Jahr. Z.B. habe ich von entfernten Bekannten gehört, daß sie tatsächlich echtes Gold gekauft haben. Die Verluste an Transaktionskosten mag ich mir gar nicht vorstellen, und versichern kann man es nicht.

2) Mehr prinzipiell: wenn die Inflation noch höher steigt, auf 10% und mehr, lohnt es zwar irgendwann schon, sich etwas zu überlegen. Allerdings zeigt da die Historie, daß es für Privatleute praktisch keine Möglichkeit gibt, ihr Geld zu retten. Z.B. sind Aktien eine gute Möglichkeit, sich gegen 4% oder 6% Inflation zu schützen, weil sich Unternehmensgewinne und damit die Kurse entsprechend entwickeln. Das gilt aber nicht mehr bei richtig großer Inflation. Und analog ist es mit allen anderen Sachen, die einem einfallen könnten: solange die Inflation unter Kontrolle ist, braucht man sich nicht schützen, und wenn die richtig groß ist, geht es nicht.

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Ich habe über "Vermögen schützen" geschrieben, weil das die Meisten interessiert. Das ist nicht das, was Du gefragt hattest. Aber es läuft auf dasselbe hinaus, wenn Du Dir das Geld erst leihst, und dann versucht, von der Inflation zu profitieren.

Ich rate ab. Wenn Du Dein eigenes posting durchliest, merkst Du, daß das alles so vage und unsicher ist, in welche Richtung es gehen wird: Börsenkurse nach oben oder unten, Zinsen nach oben oder unten, Inflation nach oben oder unten. Es ist sehr schwer, die richtige Vorhersage zu machen, und nur dann kann man einen Gewinn machen. Wenn man falsch liegt, ist die Gefahr groß, daß man erheblichen Verlust macht.

Gruß,
Asamat

@ Asamat [#4]

Das ist ein kluger Rat. Ich halte es eigentlich auch so "wenn Du nicht sicher bist, was Du tun sollst, ändere nichts", also "in doubt stay out"

Dagegen spricht die alte Börsenregel, "im Zweifel, mach die Hälfte".

Dann gibt es noch die "Notfallsituationen" , wenn Dir zB das Nachbargrundstück angeboten wird und Du

entweder nicht flüssig genug bist
oder aus Altersgründen eine Hypothek nicht zu Deinen goldenen Regeln paßt
oder das Objekt einfach nur Ib ist.

Immo sind seit 15 Jahren auch im Großraum München per Saldo nicht gestiegen. sogar 25% billiger. Wer das Gegenteil behauptet, ist ein Schönredner, Zweckoptimist/Makler oder nicht neutral.

Vielleicht bedeutet das Aufholpotential. In GB und I sind die Preise in vergleichbaren Lagen stark gestiegen. Weil dort die anderen Anlagen weniger Erfolgsausichten bieten?

Ich bin immer noch hin-und hergerissen.

MfG

hw

@ hardworker [#5]

Was genau willst Du denn machen?

Weil ich meine, es wäre günstig, in einem wahrscheinlich mit Preissteigerungen von 2 bis wesentlich mehr % pa aufwartenden Markt , Immobilien mit 100% Fremdkapital zu erwerben, überlege ich mir, in unmittelbarer Nachbarschaft in ETW zu investieren.

Derzeit 5 % Vermietungsrendite bei ETW
4% Hypothekenzins
Steuervorteil mit ca. 1.5% etwa so groß wie das langfristige Leerstandsrisiko,
also Tilgung und Zins aus den ME möglich

MfG

hw

@ hardworker [#7]

Ich habe für mich selbst in der Vergangenheit interessehalber auch schon mehrmals Immobilieninvestitionen durchgerechnet und bin eigentlich immer zu dem Schluss gekommen, dass die Rendite im Wesentlichen von der Immobilien-Preisentwicklung sowie von der Entwicklung der Mieten abhängig ist.

Was in solchen Berechnungen oftmals vergessen wird ist, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie meist kürzer ist, als viele denken. Historisch betrachtet liegt sie für Miethäuser bei ca. 80-100 Jahren. Man weiß zwar nicht, wie das in der Zukunft sein wird, aber das sind die Erfahrungen aus der Vergangenheit. Technisch gesehen kann ein Gebäude natürlich auch mehrere hundert Jahre alt werden, es gibt auch viele Gebäude die dieses Alter erreichen. Man muss jedoch berücksichtigen, dass die Instanhaltungen irgendwann zunehmen, so dass irgendwann ein Punkt erreicht wird, wo du keine Überschüsse aus Mieteinnahmen mehr erzielst. In der Regel steht dann eine Kernsanierung an, ggf. ist auch ein Abriss und Neubau wirtschaftlicher.

Sofern man keine genauen Angaben über den zeitlichen Verlauf und den Umfang von anstehenden Instandhaltungen hat, kann man hierfür auch Pauschalen ansetzen. Die Peterssche Formel bietet einen solchen Ansatz.

http://de.wikipedia.org/wiki/Peterssche_Formel

Parallel könntest du vor dem Erwerb auch Einsicht in die Unterlagen der Hausverwaltung nehmen. In der Regel werden dort auch Instandhaltungsrücklagen für das Gebäude gebildet, die eine Orientierung geben können.

Die Beschlusssamlung und die Teilungserklärung würde ich mir auch zeigen lassen. Viele Kaufinteressenten fragen nicht danach und der Makler drängt sie einem auch nicht auf, sie kann dir aber zusätzliche Informationen zur Immobilie liefern.

@ hardworker [#27]

Mittlerweile ist es ja schon gang und gäbe das für den Kauf geworben wird und zwar mit dem Argument das wenn man jetzt noch kaufe und sich verschulde die Inflation später dann alles bereinigt und man ein gutes Geschäft machen kann.

Eines weis ich sicher, wenn Berater , Verkäufer alle ins gleiche Horn blasen wird die Variante nie aufgehen. Diese Erkenntnis bezieht sich auf alle Anlageformen.

Selbst im Fall einer Währungsreform oder Währungsschnittes, wie immer man es nennen mag, werden Schulden anders gehandhabt als die Guthaben.

So wurden in der Währungsreform die Guthaben gezehntelt, während die Schulden auf Immobilien nur gesechstelt wurden.

Das heisst, man hatte nach der Währungsreform mehr Schulden als vorher.

Meine Intention geht dahin das ich so unabhängig sein muss wie nur irgendwie möglich. Eigenes Haus, eigener Garten, eigene Energieversorgung usw.

Alles wo man letztendlich vom Staat herangezogen werden kann wird ein Problem darstellen.

Das wir hier in Deutschland keine nennenwerte Inflation haben so wie ASAMAT schreibt ist auch so ein Punkt. Die Inflation von 5 Prozent wäre kein Problem wenn die Einkommen mitsteigen würden und das tun Sie insbesondere bei den Menschen mit niedrigen Einkommen nicht.

Die Reallöhne sind nun eimal um 15 Przent in den letzen 10 Jahren gesunken.

Jeder der selbst einkauft und nicht soviel Geld hat wird jedem der ihm erzählöt das wir keine Inflation haben etwas anderes erzählen.

Aber auch hier gilt, die Meinung welche ich vertrete ist davon abhängig wo ich sitze. Unsereins tut die Inflation nichts man hat ja genug Geld. Ich sehe es nur an meinen Eltern, Rentner und das sind die welche die Inflation als erstes ausbaden müssen

@ hardworker [#7]

Hallo,

kenne mich weder mit Inflation, Deflation oder Stagflation aus, habe ja kein BWL/VWL-Studium ;)

Weil ich meine, es wäre günstig, in einem wahrscheinlich mit Preissteigerungen von 2 bis wesentlich mehr % pa aufwartenden Markt , Immobilien mit 100% Fremdkapital zu erwerben, überlege ich mir, in unmittelbarer Nachbarschaft in ETW zu investieren.

ist es nicht so das gerade diese Null-Eigenkapital-Angebote eine Immobilienblase erzeugen, vgl. http://tagesschau.de/ausland/weltspiegel428.html

Ist es nicht besser mindestens 30% Eigenkapital, besser 50%, bei Immobilienerwerb zu haben?

Beste Grüße

Roti

@ Roti [#10]

habe ja kein BWL/VWL-Studium ;)

Das brauchen Sie auch nicht,

Gesunder Menschenverstand kann fast jeden Grad von Bildung ersetzen, aber kein Grad von Bildung den gesunden Menschenverstand.“

Arthur Schopenhauer

@ benedikt54 [#9]

>Eines weis ich sicher, wenn Berater , Verkäufer alle ins gleiche Horn blasen wird die Variante nie aufgehen. Diese Erkenntnis bezieht sich auf alle Anlageformen.

Ich glaube das ist einer der besten Indikatoren, die es gibt. Die Masse kann halt durch fianzdeals nicht reich werden, da es ja nur Umverteilung ist. Es kann natürlcih ne zeitlang so aussehen (siehe Immobilenboom in einigen Ländern), aber am Ende lohnt es sich nicht, auf Verkäufer zu hören.

>So wurden in der Währungsreform die Guthaben gezehntelt, während die Schulden auf Immobilien nur gesechstelt wurden.

Dann müsste man also eigentlcih eine Bank gründen? :-)

Insgesamt stimme ich Assamat zu. Man muss jetzt nichts überstürzen, da wir gar nicht wissen, ob eher Inflation oder Deflation kommt und so schnell wird sich das vermutlich nicht ändern. (Die Griechen haben nun ja schon 2 Jahre Zeit, ihr Geld aus dem Lande zu schaffen!).
Bei Godl bin ich aber anderer Meinung, so ab einer Unze sollten die Kaufkosten nicht höher als bei anderen Anlagen sein. Bin zwar jetzt kein Goldbug, kann sein dass es auch wieder stark fällt (auch wenn ich es nicht sehe), aber die klassische Aussage, dass 10% des (ok, nehmen wir mal liquiden) Vermögens in Gold investiert werden sollte halte ich für durchaus sinnvoll. Was immer passiert, es hat die höchste Chance, dass man dafür auch in 50 Jahren noch was bekommt. Und so ne Münze zu Weihnchaten ist auch schön an zu sehen und fukntioniert gut als stille Reserve.

Thema Vermieten:

Man sollte nicht vergessen, dass es lange Zeit braucht einem säumigen Zahler endgültig aus der Wohnung zu bringen. Weiters ist die unvorteilhafte Benützung ( Brand, Wasserrohrbruch, etc...) oft nicht zur Gänze trotz toller Polizzen gedeckt. Solche Schäden drücken neben laufenden allgemeinen Reperaturen nach 20 oder mehr Jahren die Rendite oft gegen 0. Dann gibts auch noch Probleme mit dem Finanzamt. Alles schon erlebt und daher mein Ratschlag: Solange die Inflation im niedrigen einstelligen Bereich ist, ist ein hoher Cash Bestand mit niedrigen Zinsen zwar unschön, aber nicht existenzbedrohend. schönen Sonntag! SPOMI

@ tomxy [#8]

Du hast Recht, die Instandhaltung bringt großen Finanzbedarf mit sich.

Der Verwaltungsaufwand darf auch nicht vergessen werden.Wenn Du es nicht selbst machen kannst, schmälerst Du Deine Rendite noch mehr.

Wenn Du von 5 % Vermietungsrendite ausgehst,

kannst Du beim Kauf für 1920 Euro pro qm ca 96 Euro pa brutto erzielen, also pro qm 8 Euro im Monat.

an Nebenkosten können bis zu 5 Euro pM anfallen, davon sind 3 umlegbar und 2 zahlst Du selbst, aber steuerlich absetzbar

Deine Peters-Formel ist Klasse, ich kannte sie bisher nicht. Ich ging bisher von 1/5 der Mieteinnahme als Inst. haltungsrücklage aus, bei einem gemischten Bestand mit ca. 25 Jahre altem Gebäude, wobei immer alle erkennbaren Mängel sofort beseitigt werden müssen.

Rückstellung ist in meinen Augen nicht der richtige Name, Rücklage ist treffender, weil ja nur ein Teil für absehbare , in Zukunft zu erwartende Kosten angesammelt wird und ein großer Anteil der Kosten durch Schäden /Wetter/ Nachlässigkeit oder andere Überraschungen verursacht wird.

Wenn ich nachrechne, komme ich bei meinem Beispiel nach tomxy/peters auf 36 Euro , nämlich 1920 x 1.5 / 80) pro qm und Jahr, also 3 Euro pM.

Die Formel berücksichtigt nicht die zunehmenden Kosten mit steigendem Alter der Immobilie. Möglicherweise nehmen sie jedoch nicht zu , wenn alles laufend gepflegt wird (=eher meine Meinung). Die 3 Euro pM erscheinen mir trotzdem sehr hoch gegriffen.

Nach meiner Methode (1/5 der ME)kommee ich grade auf die Hälfte, 1/5 von 8 = 1.6 Euro. Bei Neubauten rechnet man mit 5% der ME, also 1/20 von 8 = 0.4 Euro.

Die Verwaltung kostet pro Einheit ca. 20 Euro, bei durchschnittlich 80 qm pro Einheit also 0.25 Euro pM. Vielleicht nochmal 0.25 Euro für weitere nicht umlegbare Kosten, dann sieht meine Rechnung so aus:

Kaufpreis pro qm 1920 Euro mit 100 % Eigenkapital

Miete kalt +8 Euro pro qm
NK nicht umlegbar -0.5 (0.25 +0.25)
Instandhaltungs-RL -2.3 Mittelwert aus tomxy/p 1.6 und hw 3 Euro
Afa 2% aus Gebäude
(=80% aus 1920=1536) -2.56 2% = 30.72 : 12 = 2.56 pM

Summe zu versteuern +2.64 daraus 30% Ekst= 0.79 Euro pro qm

Liquidität also +8 -0.5 - 2.3 -0.79 = [B]+ 4.41 Euro pro qm = 2.30 %
Der Liqiditätsüberschuß ist in diesem Beispiel zugleich die Rendite
Dazu kommt aber noch "ein bißchen mehr Arbeit" für den Eigentümer.

Bei völliger Fremdfinanzierung zu 4% und 1% Tilgung sind es
+8 -6.4 (-4% Zins aus 1920 076.80 : 12 = 6,4 Euro p qm) -0.5 -2.3 -2.56
ergeben zu versteuern -3.76,

daraus 30% zurück vom Fiskus (Grenzsteuersatz bei 60 Tsd Familieneinkommen/Splitting pa ca 32%, bei 40 Tsd ca 28%, bei zu viel AfA wird das steuerliche Einkommen weit unter 30% Spitzensteuersatz gedrückt und der Steuervorteil schlägt viel weniger zu Buche) = 1.13 %

Bei völliger Fremdfinanzierung also folgende Liquidität:
+8 -6.4 -0.5 -2.3 +1.13 = -9.13 / + 9.20, also ca. +/- Null

Das Ding finanziert sich bel 4% Festzins von alleine (ich rechne mit höheren Zinsen in den nächsten Jahren und würde das Darlehen in mehrere Teile stückeln, je möglichst lange Laufzeit und Recht auf Sondertilgung, je nach geschätzter pers. Einkommenssituation auch einen Anteil an Kurzläufern mit 5 und 10 Jahren Darlehens Dauer)

Je größer der Immobestand, umso glatter wird die Vola der Einkünfte ausfallen. 1.5 % Mietausfallrisiko sind hier nicht einberechnet . 1.5% von 8 Euro würden nur 12 Cent ausmachen. Bei einem einzigen Objekt kann der Ausfall von 6 Mieten schon eine erhebliche Belastung darstellen. Wenn gar mal ein Mietnomade der Mieter ist, wird unsere Rechnung total über den Haufen geworfen.

Es ist genau so wie tomxy schrieb, wenn sich künftig mindestens gleiche oder höhere Mieten und Preise erzielen lassen, geht die Rechnung auf. Weil dies aber ungewiß ist, solte man nicht blind alles kaufen und nur das Inflationsgespenst an die Wand malen.

Mein facit: wenn etwas sehr günstig (15% unter den üblichen Preisen) und in akzeptabler Lage zu haben ist, würde ich zugreifen. Dann ist auch ein Puffer für schlechtere Zeiten vorhanden. Die Bruttomiete muß aber mindesten 1% über dem 15-jährigen Hypothekenzins liegen. Bei meiner bescheidenen Kapitaldecke kann ich wählerisch sein, weil "nicht allzu oft" genug buying power zur Verfügung steht

MfG

hw

@ hardworker [#14]

Ich sehe, du hast es schon sehr genau durchgerechnet :-)

Bei der Petersschen Formel nimmt man die historischen reinen Herstellungskosten, d.h. die eigentlichen Baukosten ohne Grundstück, Erschließung und Anschaffungsnebenkosten.

Die historischen Herstellungskosten sind natürlich selten bekannt. Es gibt aber Tabellen mit historischen Durchschnittserten nach Gebäudetyp dazu. Für Mehrfamilienhäuser Baujahr 1985 wäre ca. 700 Euro ein ungefährer Mittelwert. Dann hättest du also 700 x 1,5 : 80 / 12 = ca. 1,09 Euro. Es mag auch noch regionale Unterschiede geben.

Das liegt ja schon recht nah an dem, was du gerechnet hast. 3 Euro wäre definitiv ein bisschen viel.

Was mir gerade bei den Tabellen noch aufgefallen ist. Die Baukosten entwickeln sich definitiv nicht so wie die Inflation. Das waren in der Vergangenheit nur etwa 8-12% auf 15-Jahreszeiträume. Das würde bedeuten, die Preisentwicklung bei Immobilien ist im Wesentlichen auf den Grundstücksanteil zurück zu führen. Das war mir so nicht bewusst. Man muss ja bedenken, dass der Grundstücksanteil im Verhältnis zum Gebäudewert eigentlich die kleinere Größe ist.

Die Statistik des Bundes bestätigt dies.

http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/destatis/Internet/DE/Content/Statistiken/Preise/BauImmobilienPreise/PreiseWohnimmobilien,templateId=renderPrint.psml

Gebäude sind in den letzten Jahren sogar günstiger geworden. Nur das Bauland ist im Preis gestiegen.

@ tomxy [#15]

In A stiegen die Baukosten deutlich mehr als die Inflationsrate. ca 39% gegenüber ca 20% für den Zeitraum 2000-2011 (vgl. Stat. Austria). Die Grundkosten sind ebenfalls durch die allgemeine Inflationsbefürchtung vorallem in den grösseren Städten (Wien, Salzburg, Innsbruck) stark angestiegen und ermöglichen in den Zentrumslagen nur mehr Mietrenditen von 3% (Miete p.a./ Kaufpreis ohne Nebenkosten).

Die Erfahrung zeigt, dass ca 10% aller Mieter säumige Zahler sind. Andere Schäden durch unsachgemässen Gebrauch knabbern ebenfalls an der Rendite. Für ein positives Gesamtergebnis nach 20 Jahren ist neben den lfd. Einnahmen und Kosten hauptsächlich die Wertsteigerung durch gute entwicklungfähige Lage entscheidend. Das schönste Objekt mit dem besten Zahlern nützt nichts, wenn die Region kein Potential besitzt. Wie Immopreise stark sinken können zeigt sich ja an den Preisen in USA , insb Las Vegas, Nev.

Mal zum Nachdenken: Die Baukosten sind hier im Lande bei ca 1350 Euro/qm anzusiedeln. In den östlichen CEE und Balkan Staaten schafft man Preise, die oft bei einem Fünftel dieser Zahl Liegen. Es gibt gewiss Unterschiede in der Qualität der Bauausführung und beim Material, der grosse Unterschied liegt aber im Steuer und SozVers System.

@ benedikt

>> So wurden in der Währungsreform die Guthaben gezehntelt, während die Schulden auf Immobilien nur gesechstelt wurden. <<

Nie gehört.

Hast Du ne Quelle dafür, bitte?

@ zion1 [#17]

vater

>> vater<<

Na ja, da bleib ich doch skeptisch.

@ zion1 [#17]

Hallo zusammen,

> So wurden in der Währungsreform die Guthaben gezehntelt, während die Schulden auf Immobilien nur gesechstelt wurden. <

Nie gehört.

Hast Du ne Quelle dafür...

nicht direkt, bei diesem Video an Minute 8 ff. ist was zu sehen von dem benedikt54 geschrieben hat, http://www.youtube.com/watch?v=G_YJHlE8UXY

Hinweis: ich stehe ich keiner Verbindung zu dem Videoersteller oder profitiere in irgendeiner Form davon, es dient lediglich zu Aufklärungszwecken.

Viel Erfolg.

Roti

@ SPOMI [#16]

Das es so große Unterschiede zwischen Deutschland und Österreich gibt ist schon interessant. Das zeigt wahrscheinlich wie stark in Deutschland das Lohnniveau auf dem Bau zurück gekommen ist.

Was die Bauweise angeht, so habe ich schon von einem Bausachverständigen gehört, dass die Standards in Deutschland von den Baubehörden bewusst sehr hoch angesetzt werden. Sachlich ließe sich das kaum noch verargumentieren. Man will einfach nicht, dass günstiges bauen möglich ist. Es wird stark auf mehr Material gesetzt. Vermutlich eine Folge der Lobbyarbeit.

@ zion1 [#17]
"Nie gehört.
Hast Du ne Quelle dafür, bitte?"

aus: http://de.wikipedia.org/wiki/W%C3%A4hrungsreform

"Währungsreform versus Währungsumstellung

Findet lediglich eine einfache Umrechnung aller Preise und Werte zu einem einheitlichen Kurs statt, so spricht man auch von einer Währungsumstellung.

Planung der Währungsreform

In den meisten Fällen besteht eine Währungsreform aus einer gesetzlichen Änderung der Währungsverfassung, die einen Umtausch alter Währungseinheiten zu einem staatlich festgelegten Wechselkurs in Einheiten der neuen Währung festlegt. Der Erfolg einer Währungsreform hängt wesentlich davon ab, dass Zeitpunkt und Einzelmaßnahmen geheim gehalten werden; idealerweise fände sie überraschend statt. Sonst drohen Ausweichbewegungen der Informierten bzw. richtig Spekulierenden in andere Länder ("Kapitalflucht"), in stabilere Währungen und/oder in Sachwerte. Hauptziel der Währungsreform ist die Reduzierung der Staatsschulden und der Geldmenge. Die Geld- und Anlageformen, Schulden und Gehälter werden bewusst mit unterschiedlichen Umstellungssätzen in die neue Währung umgerechnet. Die Staatsanleihen werden entwertet. Staat, Unternehmen und einzelne Bevölkerungsgruppen werden also ungleich behandelt. Löhne und Gehälter sowie Mieten werden häufig 1:1 umgestellt, um den Neubeginn zu erleichtern. ..."

Also das, was @ Roti [#20] in dem Video anführt deckt sich vom Prinzip, was auch in wikipedia steht.

wikipedia:
"Umstellung der Reichsbankkonten

Bis zum Stichtag 26. Juni 1948 mussten alle natürlichen und juristischen Personen - ausgenommen die Geldinstitute - bei einer Hauptumtauschstelle der Abwicklungsbank ihr Baraltgeld abliefern und ihre gesamten Altgeldguthaben anmelden, sonst verfielen sie. Dort wurde nach Genehmigung durch das Finanzamt das Gesamtgeld über ein „Reichsbank-Abwicklungskonto“ umgestellt.

Bei den natürlichen Personen wurde vom Gesamtaltgeld zunächst der neunfache Kopfbetrag abgezogen. Der Rest wurde zu je 50 % auf ein Freikonto und 50 % auf ein Festkonto umgestellt. Kurze Zeit später wurde das Festkonto aufgelöst, indem 70 % seines Betrages vernichtet, 20 % auf Freikonto und 10 % auf Anlagekonto übertragen wurde. Letztlich ergab sich so ein faktisches Umstellungsverhältnis von zunächst 10:0,65. Im Jahr 1957 wurden Sparguthaben, die bereits am 1. Januar 1940 bestanden, durch das Altsparergesetz[7] auf 20 % des Nennwertes in Reichsmark aufgestockt, so dass im Ergebnis ein Umstellungsverhältnis von RM zu DM in Höhe von 5:1 bestand.

Bei den Wirtschaftsunternehmen wurde vom Altgeld der zehnfache Geschäftsbetrag abgezogen und die Umstellung danach wie bei den natürlichen Personen vorgenommen.

Die Altgeldguthaben der Banken sowie der öffentlichen Hand erloschen.

Umstellung sonstiger Forderungen und Verbindlichkeiten

Für die Umstellung galt:

abgeschlossene Verbindlichkeiten wurden mit einem Kurs 10 Reichsmark (RM) zu 1 DM (10:1) umgestellt;
laufende Verbindlichkeiten wie Löhne, Renten, Pensionen, Pachten und Mieten im Kurs 1:1;
Bargeld und letztlich auch Sparguthaben wurden zum Kurs 100 RM zu 6,50 DM umgetauscht.

Schuldverschreibungen, Hypotheken und sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten wurden im Verhältnis 10:1 umgestellt. Die Prämienreserven der privaten Versicherungen und die Bausparguthaben der Bausparkassen wurden ebenfalls im Verhältnis 10:1 umgestellt, die laufenden Beiträge dagegen blieben im Verhältnis 1:1 bestehen. Verbindlichkeiten des Reichs und gleichgestellte Verbindlichkeiten wurden nicht umgestellt, erloschen jedoch noch nicht."
http://de.wikipedia.org/wiki/W%C3%A4hrungsreform_1948_%28Westdeutschland%29#Umstellung_der_Reichsbankkonten

------------------
Ist das richtig?
Wenn ich Mai 1948 10.000 RM Bar, Sparguthaben etc hatte, bekam ich 650 DM dafür?
Wenn ich 10.000 RM Schuldverschreibungen, Hypotheken und sonstige Forderungen hatte, wurden diese zu 1000 DM?
Heißt ich hätte netto in RM eine schwarze Null gehabt (10.000 - 10.000) und in DM -350, (-1000 + 350) richtig?

Wer kann ein einfaches Bsp für "Freikonto und Festkonto" machen? ;)

@ zion1 [#17]

Die Sparguthaben wurden gezehntelt, davon wurde sogar nur die Hälfte sofort freigegeben.

Es gab eine Hypothekengewinnabgabe in Höhe von 25%

Ich habe beides oft gelesen und bin 99% sicher, benedikt hat also (ca.) realistische Zahlen genannt.

MfG

hw

@ hardworker

Wenn Du Dir die Anschaffung der Immobilie ohne Schulden aufzunehmen zu müssen nicht leisten kannst, gebe ich Dir den Rat: Lass es sein!

Unter gar keinen Umständen würde ich jemandem raten, im hohen Alter noch Schulden aufzunehmen, um eine scheinbar günstige Gelegenheit nicht zu verpassen.

Unabhängigkeit von Banken oder sonstigen Kreditgebern ist ein hohes Gut. Niemals würde ich im fortgeschrittenen Alter eine einmal erreichte finanzielle Unabhängigkeit wieder aufs Spiel setzen.

Der schweizer Publizist Rolf Dobelli schreibt in seiner Kolumne "Klarer Denken" in der Sonntagszeitung unlängst über das Phänomen des schwarzen Schwans. Er beschreibt dieses Phänomen sehr anschaulich und zieht ein interessantes Fazit.

Sonntagszeitung: „Wie Sie das Undenkbare nutzen können“

@ SPOMI [#16]

Habe gerade eine Wohnung in guter Lage in M besichtigt. 3% Rendite in Bestlagen. Der Makler meint, es gäbe innerhalb des mittleren Ringes kaum noch Verkäufe. Es war kein Dampfplauderer.Trotzdem beschleicht mich das Gefühl, eine Hype bahnt sich an. Vor kurzem hat jeder über den Verwaltungsaufwand und die schmale Rendite geklagt, jetzt gibt es nur noch Immobilien. Aber die Immozyklen sind länger als Aktienbewegungen. Und in Übertreibungsphasen wird oft maßlos übertrieben.

So weit sind wir noch nicht?! Oder doch? 5000 Euro/qm für eine 45 J alte Wohnung in Zentrumsnähe. Ist das nicht unglaublich?

Vorerst halte ich es mit wuelle ( wie beim traden, meistens diszipliniert, oft in Versuchung, manchmal unvernünftig, seit kurzem mit Coach, dadurch bisher keine Ausreißer) vgl. Beitrag Nr. 25.

Besonderen Dank an AAA wg Beitrag Nr.23.

MfG

hw

Ich schreibe das mal so, da meine Familie und mein Freundeskreis gerade in der letzten zeit von Banken, Immobilienmaklern folgendermassen beraten worden sind.

Ausufernde Geldmenge, Angst vor Inflation, Angst vor einem Zusammenbruch des Währungssystems usw. es beginnt der Run in die vermeintlich sicheren Anlagen. Das wäre unter anderen die Immobilie, das sogenannte Betongold.

Und wenn das Geld nicht reicht, dann finanziert man halt das gute Ding.
mehr als 20% Eigenkapital braucht man nicht.

Dieser Trend hat auch schon dazu geführt das in guten Lagen die Immobilienpreise geradezu explodiert sind.

Alles logisch und dennoch verursacht es mir massive Magenschmerzen.
Wenn man etwas gelernt hat, dann doch die Tatsache das Investments welche von der Masse bevorzugt werden niemals nachhaltig erfolgreich sind.

Die grosse Gefahr sehe ich nicht in einer Inflation, sondern einer Deflation.

Deflation ist grundsätzlich nichts negatives, wenn es von der Angebotsseite kommt, wie z.b. Handys werden laufend billiger , besser usw.

Problematisch wird es dann wenn die Deflation von der Nachfrageseite kommt und wenn die Volkswirtschaft mit einem zu hohen Schuldenstand belastet ist.

Alle versuchen zu sparen um von den Schulden runterzukommen und die mangelnde Nachfrage führt zu einer Verstärkung des Trends.

Der von den Staaten sich selbst auferlegte Fiskalpakt ist der Treibsatz für ein Deflationsszenario.

Man kann das Szenario in neun Punkten zusammenfassen.

Schuldner müssen Vermögenswerte (Aktien, Immobilien) liquidieren, um ihre Schulden zurückzuzahlen.

Die Geldmenge in der Wirtschaft schrumpft, weil Bankschulden beglichen werden.

Als Resultat der Vermögensverkäufe erodieren deren Preise weiter, und das allgemeine Preisniveau beginnt zu sinken (Deflation setzt ein).

Die sinkenden Vermögenswerte schwächen die Unternehmen, eine Häufung von Konkursen im Unternehmenssektor ist die Folge.

Die Gewinne der Unternehmen schrumpfen.

Um den Gewinnrückgang zu kontern, reduzieren die Unternehmen ihren Ausstoss und entlassen Personal, worauf die Arbeitslosigkeit steigt.

Vertrauensverlust macht sich in der Volkswirtschaft breit.

Als Folge davon horten Haushalte und Unternehmen ihr Geld, was die Umlaufgeschwindigkeit des Geldes weiter zusammenbrechen lässt.

Als Folge davon erhöht sich die Deflationsrate, was das reale Zinsniveau und den realen Wert der Schulden weiter steigen lässt.

fazit:

Ich sehe auf der jetzigen Basis keine grossen Perspektiven mehr in Sachwerte zu investieren.

Cash sollte in den kommenden Jahren wohl der sicherste Hafen sein.

@ benedikt54 [#27]

Das von Dir beschiebene Umfeld ist im Grunde auch vorgezeichnet.

Kredite da das schlechtetse, was man dann haben kann. Alles fällt im Preis, auch die Immobilie. Das einzige, was 100%ig nicht im Wert sinkt ist der Kredit.
Wenn man da seinen Job vierliert (oder auch der Mieter), kann man nur auf das nächste Leben hoffen.

@ benedikt54 [#27]

Huch, welch neue Worte.
Cash, in welcher Währung denn?

@ benedikt54 [#27]

Die grosse Gefahr sehe ich nicht in einer Inflation, sondern einer Deflation.

Beim Kreditgeld-System ist ja eigentlich auch alles Schuldentilgen eine deflationäre Angelegenheit. Wenn DE seine kompletten Schulden tilgen würde, wie hoch wäre dann zB. die Deflation?

In den Südeuropäischen Staaten wird es sicherlich keine Inflation geben. Da ist die Deflation ja schon in vollem Gange. Sparmaßnahmen, Lohn und Rentenkürzung, sinkende Immopreise.

Für Kerneuropa sieht das Bild momentan anders aus. Vor allem die Preise in Betongold sind kräftig gestiegen. Hinzu kommt eine, durch das billige Zentralbankgeld verursachte, Inflationierung der meisten Assetklassen. Gold, Rohstoffe, Renten und Aktien sind nicht gerade günstig im Moment.

Alles in allem denke ich das wir japanische Verhältnisse haben werden, bzw teilweise schon haben. Ganz leichtes Wachstum, moderate Inflationsraten gemäß des statistischen Warenkorbes. Weiterhin niedrige Zinzen und hohe Anleihekurse.