* Kommt nach der Aktienblase die Drittelung der Immobilienpreise ?

Ich denke, das Immobilien und Grundstücke in Krisenzeiten irgendwie immer ihren Wert behalten.

Ich würde sie nicht so schnell in Bares umtauschen, es sei denn ich bräuchte dringend Geld.

Hallo zusammen,

Immobilien sollten die Inflation eigentlich abfedern, da die Mietverträge bzw. der Mietzins grundsätzlich an einen entsprechenden Index (Baukostenindex, Lebenserhaltungskostenindex etc.) gebunden werden sollte. So lassen sich die Mieteinkünfte erhalten.

Die Frage der Vermietbarkeit bezüglich des Standortes ist ja eine andere.

Gruss,
Swingtrader

Mit einem Rückgang der Immobilienpreise um 2/3 müsste ja ein ähnlicher Rückgang der Mieten oder eine entsprechende Steigerung der Mietrendite einhergehen.

Eine wesentliche Steigerung der Mietrendite halte ich im derzeitigen Niedrigzinsumfeld für unwahrscheinlich. Ein Drittelung des Mietniveaus halte ich ebenfalls für unwahrscheinlich.

Fazit: Immobilienpreise werden wahrscheinlich nicht weit fallen. Andererseits sehe ich auch kein wesentliches Steigerungspotential.

Hallo alle zusammen,

ich halte das Szenario von Walter durchaus für sehr realistisch. Hier im ländlichen Bereich fallen die Immobilienpreise schon seit einiger Zeit. Mit Blick auf die gesunkenen Erträge aus Aktienanlagen und auch z.B. Lebensversicherungen, sowie angesichts weiter steigender Arbeitslosenzahlen und steigender Steuerbelastung ist es nur logisch, dass weniger Häuser gebaut/verkauft werden. Die Kreditvergabe der Banken und Sparkassen wird ebenfalls zunehmend restriktiver.

Der Aufbau von Liquidität ist meiner Meinung nach zur Zeit sehr sinnvoll und unter Bezug auf die Immobilien in erster Linie der Abbau der Schulden. Immobilien sind etwas sicheres, vor allem wenn wir sie selbst nutzen. Ob sie als krisensichere Geldanlage dienen, hängt auch von der Stabilität in unserem Land ab. Mein Großvater hat drei Häuser gebaut, das zweite (zerbombte) hat er via Lastenausgleich nach dem 2. WK doppelt bezahlt.

Natürlich wünscht sich niemand, auch ich nicht, dass der worst case eintritt, aber die, die dann vorbereitet sind haben einen enormen Vorsprung, selbst wenn sie nur gedanklich vorbereitet sind.

Mit vorweihnachtlichen Grüßen
Karla

Wenn weniger Immobilien gebaut werden spricht das ja nicht gerade für fallende Mieten in der Zukunft.

Hallo,

leider teile ich schon seit längerem Walters Befürchtungen. Wie immer ist und wird alles relativ sein.

Zur Zeit ist es nicht unüblich mit Banken über einen Forderungsverzicht zu verhandeln! Habe selbst gerade eine Immobilie erstanden, die Bank hat auf ca. 50% verzichtet, sonst wäre noch weniger von der Gesamtmasse übrig geblieben. Es ging um mehrere Objekte, in der Summe hätte dann eine Versteigerung nichts eingebracht, das Volumen wäre nicht unterzubringen gewesen.

Sollten jetzt die Immobilienpreise sinken, steigt im Sinne der Rotation etwas anderes. Die Kunst wird sein aus der jetzt neuen Epoche der Stagflation halbwegs ungeschoren heraus zukommen. Hierzu braucht man Verhandlungsmasse, wenn man noch Hypotheken vor sich herschiebt. Man sollte nicht nur eine Hausbank haben, es war sehr interessant zuzuschauen wie mein Verkäufer mit seinen Banken "gespielt" hat. Sein eigenes Haus ist ihm geblieben !

Vielleicht lohnt sich auch die Angabe einer Bankverbindung im Ausland? Nach dem Motto, "wer mir jetzt die Luft abdrehen will, bekommt gar nichts mehr", aber das sind Sprüche für das letzte Gefecht?

Gold wird die Anlage der Stunde sein. Nicht im deutschen Bankentresor. Sonst fehlt die Munition fürs Gefecht ! Mit dem "Nachschieben" von "güldenen Münzen" wird man sich später manches Stillhalten und Wohlverhalten erkaufen können. Wenn der Rauch der Inflation (nach der Deflation) sich verzieht wird man mit einer Mischkalkulation aus "Barzahlung" und Finanzierung (die Banken werden immer problematische Schuldner vor dem Totalausfall entschulden wollen und wenn auch nur teilweise), dann das Fundament für weitere Substanz legen können ! Wer in keinster Weise Verpflichtungen hat, sollte nur Cash halten, in SFR und Gold !

Man muss sich mal den Verlauf Euro und USD gegen den SFR anschauen, auch hier ist alles relativ, aber beängstigend! Wenn das Gold ums 10-15 fache steigt, können die Immobilien in der Breite ruhig 70% verlieren, wenn man positioniert ist, was gäbe es zu verlieren, 10 % - 15%, das sollte eine Versicherung wert sein!

Wenn der S+P wirklich noch mit einem KGV von ca. 48 bewertet ist (siehe Link), stehen die großen Verwerfungen erst noch an und die schon bestehende Schuldenkrise wird zum Inferno! Der Fundamentalist in Washington ("Achse des Bösen") scheint es zu ahnen, sonst würde seine Art der Planwirtschaft nicht langsam anlaufen. Das sind dann die besten Zeiten für Bar- und Tauschgeschäfte!

Sind natürlich alles nur Hirngespinste, die Bargeschäfte usw. Gibt es ja gar nicht, sowas in Deutschland, nur in Italien, würde ich auch nie machen.

Wir haben das Privileg einer äusserst interessanten Zeit beiwohnen zu dürfen. Ich trade ja lieber Futures im Daytrading, aber jetzt kann man genüßlich Langzeitcharts betrachten und im 2 Wochen Rhytmus positionieren. Gerade bei Commodities. Große Gewinne warten. Leider werden einige den Preis dafür zahlen, wie immer.

Ein frohes Fest, ohne zuviele Antidepressiva und einen guten Rutsch!

http://64.29.208.119/archive_home_com.asp?category=19

Leider ist die Diskussion eingeschlafen, denn ich denke von der Immobilienseite hängt schon wegen der Kredite sehr viel für alle Märkt ab und es wird noch Druck von der Seite kommen. Es ist nur sehr schwer den Zeitpunkt und Umfang einzugrenzen, um sich kurz vorher richtig zu positionieren.

Was könnte ein kleiner Spekulant tun?

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Offene Immobilienfonds: Mehr Geld – weniger Rendite (EuramS)

Sie sind der Renner: Allein in den ersten sieben Monaten dieses Jahres wurden Offene Immo-Fonds von 13,6 Milliarden Euro überschwemmt. Paradox: Der riesige Geldstrom sorgt für geringere Renditen. Was Anleger noch wissen sollten

von Nando Sommerfeldt / Euro am Sonntag

Dem wachsenden Geld folgt die Sorge. Ein Satz des römischen Philosophen Horaz. Ein Satz, der die Lage bei Offenen Immobilienfonds auf den Punkt bringt. Seit Monaten fließt Milliarde nach Milliarde in diese Fonds, und immer mehr Experten warnen vor dem Platzen einer riesigen Spekulationsblase. Doch das scheint deutsche Anleger nicht zu interessieren.Bereits im vergangenen Jahr steckten sie die Rekordsumme von 14,9 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds (siehe Grafik). Doch selbst das wird 2003 noch einmal getoppt: Bis zum 31. Juli verzeichneten die Fondsgesellschaften unterm Strich bereits 13,6 Milliarden Euro an Mittelzuflüssen. Das heißt, jeder zweite Euro der deutschen Anleger fließt mittlerweile in Häuser, Büros und Einkaufszentren. Insgesamt stecken in allen 24 Offenen Immobilienfonds in Deutschland 84,6 Milliarden Euro.

Die neue, ungezügelte Lust auf Immobilienfonds ist ein Resultat der Börsenbaisse, die im März 2000 einsetzte. Mit dem Crash machten sich die Anleger auf die Suche nach sicheren Häfen. „Nach dem Blutbad an den Börsen, lecken sich die Anleger noch immer ihre Wunden“, meint Matti Kreutzer, Fondsmanager des Offenen Immo-Fonds KanAm Grundinvest. „Sie haben erkannt, dass es sich lohnt, einen Teil ihres Vermögens in Offene Immobilienfonds zu stecken.“

Die Vergangenheit scheint den Anlegern Recht zu geben: Noch nie haben Offene Immobilienfonds ein Geschäftsjahr mit einem Minus abgeschlossen. In den vergangenen 20 Jahren konnten die Portfolios im Durchschnitt um 216 Prozent zulegen, was einer jährlichen Performance von 5,9 Prozent entspricht. Kein Wunder also, dass sich der krisengeschüttelte Anleger auf diese Fonds stürzt.

Doch heile Immo-Welt, das war einmal. Viele Fonds haben in diesem Jahr mit ihrer Performance enttäuscht. So waren mit Portfolios von iii oder DB Real Estate nicht einmal mickrige zwei Prozent Rendite drin. Folge: Einige Fondsgesellschaften haben ihre Prognosen bereits nach unten geschraubt – und weitere Gesellschaft werden nachziehen. Insgesamt rechnet die Branche damit, dass die Performance im Schnitt deutlich unter fünf Prozent fallen wird.

Die fetten Jahre für Immo-Fonds scheinen vorerst vorbei zu sein. Und das hat einen ganz einfachen Grund: Während massive Zuflüsse zum Beispiel für einen Geldmarktfonds kein Problem sind, sieht das bei Offenen Immobilienfonds anders aus. Stecken Anleger Milliarden in Immobilienfonds, dann ist die sofortige Investition in Gebäude nur selten möglich. „Es wird immer schwieriger, gute Objekte zu finden, da sich das Angebot durch die große Nachfrage erheblich reduziert hat“, klagt denn auch Bärbel Schomberg. Sie managt den Haus-Invest, den größten deutschen Offenen Immobilienfonds, mit einem Fondsvolumen von aktuell 11,6 Milliarden Euro.

Trotzdem haben viele Manager die bisherigen massiven Mittelzuflüsse noch in Immobilien investiert und dadurch die Preise zusätzlich in die Höhe getrieben, was natürlich die erzielbare Mietrendite verringert.

Zudem könnten sich viele der neuen Einkaufscenter, Hotelanlagen und Bürotürme noch aus einem anderen Grund als gigantische Flop erweisen. Denn bisherige Immobilien-Paradiese wie Paris oder London klagen inzwischen über dramatisch zunehmende Büroleerstände und sinkende Preise auf dem Immobilienmarkt.

Daher scheuen sich jetzt viele Gesellschaften, die Anlegergelder übereilt zu investieren. Da ein Vertragsabschluss im Durchschnitt aber ein Jahr dauert, legen fast alle Offenen Immobilienfonds einen großen Teil ihres frischen Kapitals am Geldmarkt beziehungsweise in festverzinslichen Papiere an. „Die derzeit niedrigen Zinsen drücken so zusätzlich die Rendite“, sagt Barbara Knoflach, Managerin des SEB ImmoInvest. „Es wäre sinnvoll, die Mittelzuflüsse zu begrenzen“, schlägt Tilman Hickl vor, Immobilien-Experte bei Ernst & Young. Einige Gesellschaften wie WestInvest oder KanAm haben dieses Problem bereits erkannt. So werden beim WestInvest Interselect nur dann neue Fondsanteile ausgegeben, wenn ein geeignetes Objekt gefunden wurde. Der tägliche Handel ausgegebener Anteilscheine ist davon jedoch nicht berührt. Doch wo lohnt es sich noch zu investieren? „Für uns ist der Büromarkt in Washington attraktiv“, sagt Fondsmanager Kreutzer. Außerdem suchen er und sein Team derzeit in Brüssel nach einem geeigneten Objekt. „Im Vorfeld der EU-Erweiterung sind große Bürokomplexe Selbstläufer. Ein neues Mitglied benötigt im Schnitt 20000 bis 30000 Quadratmeter Bürofläche. Dies garantiert steigende Mietpreise und gute Auslastung in Brüssel.“

Schwieriger sieht es für Experte Hickl dagegen in Paris aus. „Hier sinken die Mieten, und auch die Leerstände nehmen drastisch zu. Doch während sich amerikanische und französische Investoren immer weiter zurückziehen, sind viele deutsche Fondsgesellschaften weiter sehr aktiv.“ Hier sieht er Risiken, sagt aber auch, dass ein kluger Manager an jedem Ort Gewinn bringend investieren kann: „Es gibt überall und immer wieder Perlen. Es wird nur schwerer, sie zu finden.“ Für aussichtsreich hält Hickl Osteuropa. Vor allem in Ungarn, Polen und Tschechien sieht er noch Potenzial.

Dass die Fonds so stark im Ausland investieren, geht auf das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz zurück. Seither ist es den Gesellschaften gestattet, mehr als die bis dahin erlaubten 20 Prozent des Fondskapitals im Ausland zu investieren. Diese Neuerung bringt nicht nur neue Investitionsmöglichkeiten, sondern auch attraktive Steuervorteile. „Durch Doppelbesteuerungsabkommen und den teilweise niedrigeren ausländischen Steuersätzen ist die Rendite zu einem großen Teil steuerfrei“, erklärt KanAm-Experte Kreutzer. Wie sehr sich das bei der Netto-Rendite bemerkbar macht, zeigt folgendes Beispiel. Bei einem Fonds mit einer Performance von fünf Prozent und einem steuerfreien Anteil von 50 Prozent bleiben Anlegern mit Spitzensteuersatz etwa 3,75 Prozent. Eine voll steuerpflichtige Anlage müsste 7,5 Prozent erzielen, um auf das gleiche Ergebnis zu kommen. Bei vielen Fonds liegt der steuerfreie Anteil noch höher. Beim KanAm-Portfolio, das nur aus ausländischen Objekten besteht, beträgt er mehr als 90 Prozent. Aber auch Flaggschiffe wie der Haus-Invest und der iii-Fonds Nr.3 sind zu über 75 Prozent im Ausland investiert. Folge: Bei vielen Fonds ist die brutto da fast netto.

Fakt ist dennoch: Im Moment ist mit Immo-Fonds nicht viel drin. Zumindest nicht so viel wie in den vergangenen Jahren. Anleger, die dennoch einen Teil ihres Geldes investieren wollen, sollten Folgendes beachten: Es gibt etablierte Fonds und relativ junge Portfolios. Die „jungen Wilden“ wie der AXA Immoselect oder der KanAm Grundinvest führen die Performance-Hitlisten in diesem Jahr deutlich an. Da ihre Portfolios noch überschaubar sind, sind sie in ihrer Anlagepolitik flexibler. Sie können die Chance, weltweit zu investieren, besser nutzen als die großen, milliardenschweren Fonds. „Es ist immer von Vorteil, jung zu sein“, sagt Kreutzer. „Junge Fonds haben keine oder weniger Altlasten und in der Anfangszeit auch weniger Vermietungsprobleme.“ Ältere Fonds wie der SEB ImmoInvest haben dagegen an die hundert Objekte in ihrem Portfolio. „Dadurch sind bei uns keine großen Kurssprünge drin. Andererseits können wir mit unserem breiten Portfolio die Risiken jedoch minimieren“, erklärt Barbara Knoflach. Sollte sich dagegen bei einem jungen Fonds eines seiner wenigen Objekte als Flop erweisen, wirkt sich das sofort recht negativ auf die Gesamtrendite aus.

„Die Märkte sind umkämpft und die guten Objekte rar. Umso mehr machen sich jetzt unser Know-how, die guten Kontakte und die Erfahrung bezahlt“, sagt auch Bärbel Schomberg. Beide Fondsmanagerinnen sind vorsichtig und prognostizieren für das kommende Jahr eine Rendite von rund vier Prozent. KanAm-Mann Kreutzer lehnt sich da weiter aus dem Fenster. Er will auch künftig mindestens sechs Prozent Netto-Rendite pro Objekt erzielen.

Eine Geldanlage in Immo-Fonds macht zudem nur langfristig Sinn. Für mindestens fünf Jahre sollten die Fonds im Depot bleiben. Doch die Experten beobachten immer wieder, dass viele Privatanleger ihr Geld in schwachen Börsenphasen in Offenen Immobilienfonds parken. „Anleger sollten hier mittel- bis langfristige Zeiträume wählen“, sagt Carsten Krüger vom Fonds-Dachverband BVI. „Die Ausgabeaufschläge von durchschnittlich fünf Prozent sind bei kurzfristigen Investments von Nachteil. Auf lange Sicht sollte dagegen jeder Anleger einen Teil seines Geldes in diese Fonds investieren“, so Krüger weiter. „Bei langer Laufzeit werden die kurz- und mittelfristigen Schwankungen an den Immobilienmärkten durch die breite Risikostreuung immer wieder ausgeglichen.“ Nach Meinung von SEB-Managerin Knoflach sind die Fonds nicht nur für konservative Anleger geeignet. „Ein Offener Immobilienfonds ist auch ein hervorragender Risikopuffer für ein ansonsten sehr spekulativ ausgerichtetes Depot.“Immer mehr Investoren finden Immo-Fonds interessant. „Die Anleger sind es leid, um ihr Geld bangen zu müssen“, sagt Matti Kreutzer. „Selbst wenn ein Objekt mal ins Minus rutscht: Das Haus ist immer noch vorhanden, im Gegensatz zu den vielen Neuer-Markt-Firmen, deren Pleiten ganze Existenzen zerstört haben.“

http://www.wallstreet-online.de/ws/news/news/main.php?action=viewnews&newsid=776008

Bei einer Reproduktionsrate der Deutschen und im alten Europa von etwa 1,3 , also mit einer zurückgehenden Bevölkerung, kann man annehmen, daß in 5 bis 20 Jahren einiges an Immobilien leerstehen wird. Ob Büros, Einkaufszentren, Wohnungen, ein Teil dieser Immos wird überflüssig.

Daß sich das bereits jetzt auf die Margen drückt ist mir plausibel. Deshalb, Finger weg von Immofonds.

Grüße
Albert

Hallo,

bevor ich es vergesse: Altenheime können als Immobilie eine Ausnahme bilden.

Bei der Gelegenheit, wie steht es eigentlich um Rhön Klinikum, Marseille Kliniken, Curanum, Refugium Holding und Eifelhöhen Klinken? Nur anlagehalber?

Denn selbst lege ich mich nicht rein. Wenn es so weit ist, hoffe ich auf eine jüngere Krankenschwester mit kurzemm weißen Kleid, die mich zuhause besucht.

Grüße
Albert

Zeit zum Einstieg, natürlich nur wenn schon sturmreif.

http://f17.parsimony.net/forum30434/messages/215482.htm

Moin, moin,

ich würde nicht sagen das der deutsche Immobilienmarkt massiv überbewertet ist. Was allerdings auch klar ist: die Geldschwemme der offenen Immobilienfonds und deren Anlagenotstand erinnert doch sehr stark an die Aktienblase 99/00. Da die Fonds 50% investiert sein müssen, die Preise von Gewerbeimmobilien eher stagnieren bzw. fallen, möchte niemand einen realisierten Verlust ausweisen, sonst wird wohl das Geld zu einer anderen Gesellschaft fliessen. Um dies zu verhindern wird gebaut was das Zeug hält. Meine Wenigkeit lebt in Frankfurt/a.M. und hier steht einiges leer, aber trotzdem wird gebaut wie wahnsinnig.

Wenn die herbeigebetete Erholung ausbleibt, wird dies zwangsläufig zu Abschreibungen in der Zukunft führen und dies wiederum zu stärker fallenden Preisen. Daneben darf niemand vergessen, was für ein Druck entstehen könnte, wenn die Zinsen weiter fallen und die Anleger Geld aus den offenen ImmoFonds abziehen.

Ich denke auch, dass wir in interessanten Zeiten leben. Geldsicherung steht vor Geldvermehrung. Emerging Markets sollten nicht fehlen (Afrika und Asien), Gold & Silber (leider MwSt. Pflicht in Deutschland), Rohstoffzertifikate, Ölaktien (niedrige KGV´s und hohe Cashflows), Cashreserven und ein paar sorgfältig ausgewählte Aktien sollten in den Depots liegen. Bonds werden längerfristige Verlierer der massiven Geldmengenausweitung sein, ähnlich sehe ich fremdgenutzte Immobilien, ausser man tummelt sich irgendwo in der Weltgeschichte.

Gruss
Kure

Was Albert Bruchband weiter oben schreibt, halte ich für sehr richtig. Konstante Berliner Hauptstadtmieten lassen sich schon heute nur noch in Toplagen erzielen, Rand- und Mischlagen verfallen zunehmend. In Moabit und im Wedding stehen ganze Strassenzüge leer. Wunderbare Zeiten für Studenten.

Gewerbemieten in Berlin und ostdeutschen Städten, eine Katastrophe: bitte mal offenen Auges durch das Zentrum Berlins wandern, Grossraumbüros, Etagen, Remisen frei ohne Ende, ohne Provision, "direkt vom Eigentümer". Sie können heute alles mit dem Vermieter verhandeln, er will nur noch das Ding bewohnt haben und die Unkosten rausholen. Es sei denn, es handelt sich um einen Immo-Fonds der Landesbank Berlin, da zahlt der Berliner Steuerzahler.

Ostdeutsche Länder: reine Katastrophe. Brandenburg und Meck-Pomm haben seit der Wende über 1 Million Menschen verloren, mit zunehmender Tendenz. Frauen und junge Leute wandern weg, noch weniger Nachwuchs als im gesamtdeutschen Durchschnitt, nur noch "alte Männer", arbeitslos und alkoholabhängig. Landhausglück ist für 50.000 Euro zu haben inklusive Gewässer und Jagd, vielleicht nicht gerade im Speckgürtel Berlins, aber 50 Kilometer tiefer im Land schon. Natürlich sieht das im Taunus und im Tegernseer Tal anders aus, aber das sind keine repräsentativen Gebiete für Deutschland.

Unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognose und der Wirtschaftsverschiebung nach Asien lautet meine Empfehlung: Hände weg von Fonds, wenn überhaupt nur ausgewählte Immobilien in Top-Lage direkt kaufen, dabei Zeit nehmen und handeln.

Gruss,
Berliner