* Wie kann ich 600.000 Franken Hypothekenzins absichern ?
Ich trade die ganze Zeit Spreads und weis, wie sich zum Beispiel Autohersteller über Währungsschwankungen, Produzenten und Verbraucher an den Futuresbörsen absichern können. Nun habe ich mit auf einer längeren Velotour überlegt, ich könnte doch auch die zur Zeit günstigen Hypo-Zinsen irgendwie hedgen.
Wer hat eine Idee dazu?
Problem: Finanzierte Haus zu 900'000 sfr. bei 300'000 Eigenkapital. Ich bin also netto short cash 600'000 sfr zu derzeit 2 % in Franken.
Ziel: Ich möchte natürlich diesen historisch günstigen Zins mir über Jahre sichern. Suche also, wie ich es in meinem Trading gewohnt bin einen Spread/Hedge gegen den Kredit, der mir über die Jahre diesen Zins sichert.
Die Zinsen werden nur noch einmal fallen, wenn das Defaltionsgespenst wieder kommt, ansonsten kann man davon ausgehen, das die Zinsen steigen werden. Man sucht also eigentlich ein Zinsprodukt von dem man in dem Masse profitiert, dass man bei einem Zinsanstieg den Mehrzins (sei die Hpyothek variabel per anno) durch Ertrag aus der long Seite des Hegdes bekommt und dadurch den Mehrzins aus der short cash Seite des Kredites ausgleichen kann, so dass am Ende nur netto 2% zu zahlen sind.
Es gibt bestimmt viele die sagen das geht nicht. Es ist aber genau das gleiche, als wenn ich Weizen angebaut habe, also Weizen long bin, und mir den heutigen Preis durch einen Hedge über die financial Produkte sichern kann.
Vorschläge ?
Grüsse & vielen Dank
R.
Hallo Roland,
Absicherung kostet immer Geld. Diese Prämie wird bei den Terminkontrakten mitberücksichtigt.
Die Absicherung kostet nahezu genau so viel wie der Zinsspread ist.
Wäre das nicht der Fall, hättest du den heiligen Gral gefunden.
Gruß,
Swingtrader
@ Swingtrader
Wenn ich es richtig verstanden habe sollte nur der tatsächlich gezahlte Hypothekenzins der nächsten Jahre abgesichert werden und nicht zwei Währungen gegeneinander.
@ RolandS
Am Terminmarkt werden Zinsfutures für 3 Monats Geld der nächsten zwei Jahre gehandelt, theoretisch wäre damit eine Festschreibung auf 2 Jahre möglich.
Der Nachteil ist, dass immer nur Beträge von 1 Mio. Franken abgesichert werden können, mehr als die von Ihnen gewünschten 600.000 Franken. Also keine gute Lösung.
@ Richard Ebert
Ziel des Hedges ist es sich für 15 Jahre real 2% Zins zu sichern.
Fangen wir mit einem Beispiel an:
Ein Weizenproduzent (Grossbauer oder Genossenschaft, die einsammelt) hat eine gewisse Menge an Weizen angebaut, ist somit long Weizen. Sein Interesse ist es dass er keinen Preis bekommt, der unter dem von heute liegt, wenn er seinen cash flow seiner Fa. plant. Also versucht er sich den heutigen Preis zu sichern und hedged in Futures. Für gewöhnlich macht er das mit 80% seines prognostizierten Ernteertrages. Der Produzent hat damit für seine Fa. bzw. Familie einen fixen Ertrag definiert, dem nichts mehr entgegen kommen kann.
Barilla braucht nach dem Erwerb von Kamps nicht nur sehr viel Roten harten Winterweizen für seine Nudelproduktion, sondern auch noch jetzt für Brot. Ist also auf Importe des höherwertigen Weizens angewiesen, der an der KCBOT gehandelt wird. Barilla wird versuchen sich zu einem gewissen Zeitpunkt, an dem man die Produktion plant sich KW zu sicher. Barilla braucht Weizen ist also KW short und kann sich absichern über Finanzmarktprodukte damit die Produktion geplant werden kann.
Genau das gleiche muss doch auch mit Hypothekengeschäften möglich sein, ich will das herausbekommen.
Sei mein Account = 300'000 CHF. Mittels Hypothek gehe ich Cash short mit 900'000 CHF zu 2% (aktuell fester Vorschuss auf ein Jahr) nun ist mein Bestreben einen Hedge zu finden, der mir über die 15 Jahre Tigung die 2% Zins real garantiert. Wenn also die Zinsen steigen sollen die Mehrzinskosten der Hypothek durch den Mehrertrag des anderen Investments getragen werden, so dass am Ende real wiederum nur 2% Zins zu zahlen sind.
Das Oportunitätsgeschäft dazu ist 900'000 CHF Investitionsumme, bei 300'000 Eigenkapital gibt 600'000 CHF Schuld auf 15 Jahre Tilgung zum Zins den der Markt definiert.
Bei den historisch tiefen Zinsen kann der Spread nicht mehr weiter runter gehen, man kann somit mit einer "normalen" Finanzierung nur verlieren.
Dieses Heading / Spreading funktioniert auf allen Rohstoffmärkten, warum nicht für dieses Problem.
Normale Banker kann man das nicht fragen, die verstehen das nicht oder sind angewiesen sowas nicht preiszugeben.
Roland
Das Problem beim Weizen ist richig erkannt. Durch den Terminverkauf haben Sie eine feste kalkulatorische Größe. Das Risiko nimmt Ihnen der sogenannte Spekulant ab. Und hier ist genau das Problem.
Sie brauchen bei diesem Geschäft immer einen Kontrahenten, der Ihnen das Risiko abnimmt. Nämlich das Risiko steigender Zinsen in den nächsten 15 Jahren. Sollte dieses Riskio ein Gegenkontrahent abnehmen über sagen wir mal einen Swap, so kostet Sie die Geschichte allerdings eine entsprechende Prämie.
Nicht umsonst werden die Finanzierungen in der Termintreppe immer teuerer. Beim Weizen liegt das ja auch nicht anders. Selbst eine Absicherung wie von Herrn Ebert richtigerweise angesprochen kostet per Saldo Geld. Nämlich dann, wenn der Zins genau in den avisierten 2 Jahren am Markt gleich bleibt verlieren Sie die Prämie und verteuert dadurch ihren Zins.
Mir ist allerdings bekannt, das Geschäfte dieser Art unter Banken gemacht werden. 15 Jahre allerdings nicht. Die Größenordnungen liegen aber im Bereich von mehreren Millionen. Otto Normalverbraucher darf hier nicht mitspielen.
gruß
Genau, Walter,
das nennt man Verbriefung. Die Banken machen das untereinander im grossen Stil und geben das Risiko an den Finanzmarkt weiter; ich suche (im Ernst ) das Gleiche im kleinen.
Bei der Betrachtung sollten Zeiträume keine Rolle spielen, der einzige Zeitraum ist nur die 15 Jahre Tilgung. Dazwischen kann man alles rechnen bzw. justieren.
R.
Noch eine kurze Frage.
Ihrer Mail entnehme ich, das Sie Schweizer sind. Was verlangen eigentlich die Hypothekenbanken in der Schweiz für Darlehen über 15 Jahre?
Danke.
Ich bin Deutscher der in der Schweiz politisches Asyl gefunden hat.
Derzeit sind in CH Zinsen von
fester Vorschuss auf ein Jahr 1.83%
5 Jahre fest 2 3/4%
Dann gibt es noch variablen Zins am LIBOR in London gebunden.
Das CH System unterscheidet sich gewaltig vom D System
R.
Also wenn ich das richtig verstanden habe, ist eine Zinsbindung in der Schweiz auf maximal 5 Jahre möglich.
gruß
Ja es gibt auch noch 5, 10, 30-Jahres Bindungen. In CH ist es wegen der steuerlichen Problematik sowieso nicht erwünscht die Schuld zu tilgen. Das Altersvorsorgegeschäft ist über Mieteinnahmen gesichert. Das ist einmalig in der Welt.
(1) Stellen sie sich vor sie besitzen ein Haus, dann kommt ein Schätzer der ihnen sagt, was sie für dieses Haus im Jahr total Miete zu bezahlen hätten. Diese Summe wird ihnen dann als Ertrag auf ihr Jahreseinkommen hnzugerechnet und auf das Total zahlen sie Steuern. Andererseits sind sie falls sie ein Haus finanziert haben und drinnen wohnen
(2) berechtigt die gesamten Zinsen für die Finanzierung von ihrer Steuer wegzurechnen. Ergo sind alle Hauser finanziert. Das geht aber nur bei einem Zins den sich die Leute leisten können, desshalb haben die CH Leute traditionell günstigere Zinsen als andere.
Die Stabilität der CH Volkswirtschaft fusste immer auf diesem Gesetz, weil die Pensionsgesellschaften durch diese Konstruktion immer am Mietmarkt Rendite erzielte. Weil es nämlich für den Normal-CH-Mann keinen Sinn macht ein Eigentum zu investieren. Wozu, wenn ich dann wieder Miete über die Steuern zahlen muss.
Schliess doch einen Bausparvertrag bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall ab im Tarif A Spezial.
Darlehenszins nach Zuteilung 2,5%.
Hallo,
warum bewegen sich Zinsen?
Mit dem ursprünglichen Hinweis auf Deflation haben wir die selben Befürchtungen. Jeder hedge ist nichts anderes als eine Versicherung (für Abnehmer und Produzenten, nicht für Spekulanten) und somit ist eine Versicherungsprämie zu entrichten, siehe oben. Geht der hedge in die richtige Richtung bleibt die Prämie und ist nicht verloren.
Man könnte den hedge in einem anderen Markt vornehmen (haben wir die gleiche Betrachtung ?), z.B. Gold oder Silber, physischer Kauf. Ihr habt doch alle so einen Schutzkeller. Die Kontrakte müssen nicht gerollt werden, es gibt keinen Verfall, die Versicherungsprämie geht nicht verloren, hängt natürlich vom Zeithorizont ab, kann man zur Not vererben. Abgesehen davon, dass mir bezügl. Zinsen und Sicherung nichts sinnvolles einfällt.
Das Risiko nach unten im Edelmetall liegt bei max. 30 %, der Hebel nach oben eher bei 300 % und mehr, der Rest ist ein Dreisatz.
Die brutale Version wäre ein short im USD, wäre mir der Zeithorizont unpassend, kommt es ganz krass gibt es auch mal einen clearer der ausfällt?
Und in der Schweiz geht sowieso alles etwas langsamer.
Wie sieht es den mit dem Immo-Markt im Moment aus? Gibt es eine Bodenbildung?
War erst kürzlich in Basel, da sollen die 1 B Lagen um ca. 7% gefallen sein, im Vergleich zum Vorjahr?
Gruß
Nachtrag zu meinem Beitrag vom 03.09.03
Was ich sagen wollte, ist, dass ein Zinshedge über die Eurofranken-Zinsen bis zu 2 Jahre im Voraus möglich ist.
Zinsen über 2 Jahre hinaus könnten nur im ausserbörslichen Bereich gehedgt werden, da kenne ich mich zu wenig aus.
Grundsätzlich: Futures haben eine begrenzte Laufzeit. Bei Bund und Dax ist dies maximal ein Jahr, bei Weizen, Mais und Sojabohnen etwa zwei bis drei Jahre.
Beim Eurodollar (Zinskontrakt) sind die nächsten 40 Kontakte = 10 Jahre abzusichern, auch beim Rohölkontrakt New York die Laufzeiten bis zum Jahr 2013.
Kleiner Hinweis: In der Capital Nr. 19 auf Seite 104 ff gibt es unter dem Titel "Chance für Wagemutige" aufschlußreiche Hinweise zur Inanspruchnahme von Fremdwährungsdarlehen.