Zins Hedge für Hypothekendarlehen

@ red baron :-)

1) Je nach Vertrag kannst Du das alte Darlehn vorzeitig kündigen (nicht jedes) - und dann ein "längeres" abschliessen - die Bank wird aber natürlich jammern und will Geld dafür...

Evtl. sind Sondertilgungszahlungen beim alten Darlehn möglich um auf diesem Wege rauszukommen.

2) Du kannst jetzt schon für die Folgezeit ein sog. Forwarddarlehn abschliessen - da garantiert Dir die Bank quasi schond den Zins für "dann". Natürlich machen die dies auch nicht zum derzeitigen Zinsniveau sondern wollen "ein Schnäpschen" mehr dafür.

Bei beiden Möglichkeiten lohnt sich sicherlich das vergleichen: dem WEB sei Dank...

Das wären 2 ziemlich treffende Lösungen - über Zertis oder OS oder so einem Klabauk sowas "abzusichern" halte ich FAST für "Glücksspiel".

gruss hans

@Hans:
Ja, dann gibt es wieder nur einen Sieger bei der inoffiziellen Board-Championship, weil es nur eine Antwort gab... Glückwunsch !
Klingt für mich plausibel und ist dem Häuslebauer auch sicher näher, als hier für in den Handel mit Todesscheinen einzusteigen...
Nur warum meine Idee an Glücksspiel grenzt habe ich noch nicht verstanden.
Ein Hedging über openend Zertis oder vielleicht Futures müsste, nach meinem naiven Geist, doch möglich sein.
Zumal ich schon mein x-stes Standbein witterte: "Zinsen zahlen die anderen." "Who the f is Al Greenspan?" "Audi TT statt EZB" "Rechnest du noch oder wohnst du schon?" und so weiter...
Vielen Dank,
redsnapper

@redsnapper

Ich habe auch mal überlegt, mich durch Short-Hebelzertifikat auf den Bund gegen steigende Zinsen abzusichern. Bei Short-Investment muß man ja keinen Zins für geliehenes Geld wegen Hebel bezahlen. Das Ganze funktioniert aber trotzdem nicht, weil man den entgangenen Zins von 6% auf den Bund-Future bezahlen muß. Somit habe ich die Idee verworfen und damit richtig gelegen. Die Zinsen fallen als weiter und ich habe meinen Immobilienkredit nur 1-jährig abgeschlossen. Ich denke, dass die Tendenz noch weiter anhalten wird (entgegen der Aussage aller Experten).

@he96

Zertis und OS wirken je nach Einsatz im Gesamtportfolie als Spekulation oder als Absicherung (eigentlich Bedeutung von "hedge"). Man kann hier also nicht generell von "Glückspiel" sprechen.

Gruß
Timer

@redsnapper

"Ja, dann gibt es wieder nur einen Sieger bei der inoffiziellen Board-Championship, weil es nur eine Antwort gab... Glückwunsch !"

Setzen Sie mich/uns nicht so unter Druck :-))))))))))))))

"Eine Wohnung wurde auf Kredit gekauft,"

Ist die Wohnung eigengenutzt oder fremdvermietet?

Gruß select

@Timer:"Das Ganze funktioniert aber trotzdem nicht, weil man den entgangenen Zins von 6% auf den Bund-Future bezahlen muß."
Das leuchtet selbst mir ein !
Ob die Zinsen weiter fallen oder steigen weiss ich nicht, hier geht es nur um Planungssicherheit, die man, im Fall fallender Zinsen, halt bezahlen müßte.
Und ruhiger Schlaf ist ja praktisch unbezahlbar...
@select:
Pardon, Druck wollte ich nicht machen, ich dachte, das das Thema vielleicht wirklich nicht ganz hierhin gehören würde...
Die Wohnung ist fremdvermietet.
Gruß,
redsnapper

@ Hans

Sie schrieben:
'...über Zertis oder OS oder so einem Klabauk sowas "abzusichern" halte ich FAST für "Glücksspiel" '

Aber dafür gibt es doch solch einen "Klabauck".
Unterstellen wir eine Hypothek (kasse long) von ca. 230 TEURO, dann empfielt sich der sogenannte short-hedge im Bund-Future mit 2 Kontrakten.
Natürlich ist die Zins-Neutralstellung der Hypothek wie immer im Leben eine Frage des timings.

@ timer
'Ich habe auch mal überlegt, mich durch Short-Hebelzertifikat auf den Bund gegen steigende Zinsen abzusichern. Bei Short-Investment muß man ja keinen Zins für geliehenes Geld wegen Hebel bezahlen. Das Ganze funktioniert aber trotzdem nicht, weil man den entgangenen Zins von 6% auf den Bund-Future bezahlen muß'

Das Problem läßt sich über den sogenannten Preisfaktor regeln.

@ redsnapper
Zur Information und mehr über die Theorie im Buch "F/O verstehen" v. Igor Uszczapowski
Kapitel 5 Futures, ab Abschnitt 6.

In der Praxis wird man aber wegen der geringen Summe in Relation zu den nur 2 FGBL-Kontrakten (Preisfaktor, Anpassung des Hedge wg. Tilgung) auf FGBL-Zertifikate ausweichen müssen. Dann stellen sich aber solche Fragen wie:
-Broker
-welches Zertifikat liefert Hebel 100 ohne Knock out :-(((,
-keine OS etc.
-und natürlich muß für den Hedge über Margin-Konto oder Zerti's ein klein
wenig Kapital vorgehalten werden, der Aufwand sollte sich ja aber bezahlt machen. ;-)

Ingolf

Nah prima, habe ich es wieder geschafft mit einer kleinen Antwort möglichst vielen auf die Füsse zu treten: mission accomplished :-)

Also im Einzelnen:

@ redhat :-)

'Klingt für mich plausibel und ist dem Häuslebauer auch sicher näher, als hier für in den Handel mit Todesscheinen einzusteigen...'

Genau das war mein Ansatz - es geht sicher auch anders, z.B. über ZinsFUTURES, aber "Schuster bleib bei Deinen Leisten". Nimm an "deine Bekannten" machen das über BUND FUTURE und das würde erst mal nach hinten losgehen (sprich die Zinsen sinken weiter) und die dürften margin nachliefern, dann lynchen die dich beim nächsten Kegelabend.

'Nur warum meine Idee an Glücksspiel grenzt habe ich noch nicht verstanden.'

Futures sind ja zumindest FAIR gepriced - aber siehe oben. Bei Zertis, OS etc gibts doch "nie" richtige Preise. Ausserdem frage ich mich ob es entsprechend kongruente Instrumente gibt. Glück brauchst Du dass dein Bekannten auch in paar Jahren dann noch mit Dir sprechen :-)

'Ein Hedging über openend Zertis oder vielleicht Futures müsste, nach meinem naiven Geist, doch möglich sein. '

Wollen diese Leute "ein wenig zocken" oder peace of mind. ICH würde den Normalbürger nicht in sowas reinlocken...

@ Timer

'Ich denke, dass die Tendenz noch weiter anhalten wird (entgegen der Aussage aller Experten).'

Falsch, ICH <g> sage schon lange, dass die Zinsen in Europleiteland nicht steigen :-)))

'Man kann hier also nicht generell von "Glückspiel" sprechen.'

JAJA, natürlich NICHT generell - ich hatte ja auch ein DICKES """FAST""" davor geschrieben... :-)

@ select

'Setzen Sie mich/uns nicht so unter Druck :-))))))))))))))'

Noch immer nicht alle Weihnachtsgeschenke eingekauft - wofür gibts denn ebay :-)

@ redwine

'Ob die Zinsen weiter fallen oder steigen weiss ich nicht, hier geht es nur um Planungssicherheit, die man, im Fall fallender Zinsen, halt bezahlen müßte.
Und ruhiger Schlaf ist ja praktisch unbezahlbar...'

KLAR - aber das muss dann 1/1 funzen in beide Richtungen und ICH wüsste nicht welches Instrument da 100% funzen würde. Wie ist denn der Faktor STEUER dann zu berücksichtigen ??? Meine beiden "OPA&OPMA Lösungen" von ganz oben geben garantiert RUHIGEN SCHLAF :-)

Frage wäre erst mal: ist das alte Dingen kündbar - dann kann man ganz anders verhandeln.

'ich dachte, das das Thema vielleicht wirklich nicht ganz hierhin gehören würde...'

Es geht um Zinsabsicherung im Terminmarkt - gibt kaum Themen die hier besser hinpassen. Und eh immer besser als über XXX, YYY und ZZZ zu diskutieren wenn der Vollmond durchs Fensterle scheint...

@ Ingolf Dusza

'dann empfielt sich der sogenannte short-hedge im Bund-Future mit 2 Kontrakten.'

Ich hatte auch von ZERTIS und OS geschrieben, mit Klabauk waren sicher nicht FUTURES gedacht sondern alle möglichen sonstigen Zauberinstrumente die Geld aus meiner Tasche in die Tasche des EMI wandern lassen :-)

'und natürlich muß für den Hedge über Margin-Konto oder Zerti's ein klein
wenig Kapital vorgehalten werden, der Aufwand sollte sich ja aber bezahlt machen. ;-)'

In wie fern ? Wenn die Zinsen dann in 5 Jahren wirklich gestiegen sind ? oder gegenüber vorfristiger Finanzierungsverlängerung´?

gruss hans

@ Hans

vielleicht ist das Wort lohnen angebrachter für das Eröffnen, Vorhalten und Pflegen des Kontos "Zu- und Abflüsse Zinsänderung"; Das Konto ist also unabdingbar, um agieren zu können.

'Wenn die Zinsen dann in 5 Jahren wirklich gestiegen sind?'
Dann, und nur dann war der Aufwand gerechtfertigt, würden die Analysten sagen. :-)
(Impliziert natürlich, daß die Hypo-Branche mit nur unwesentlicher Zeitverzögerung dem FGBL folgt, um nicht allzu sehr puffern zu müssen)

'oder gegenüber vorfristiger Finanzierungsverlängerung'
Die ist doch nur angezeigt, wenn der Zins bis zu eben selber gefallen ist (Sichtweise Hypothekennehmer)
Aber dann hätte...
Also nein.

Die kurze Diskussion über die Theorie zeigt, daß ein Zinsneutralisieren in der Praxis für einen Hypothekennehmer mit erheblichem Engagement (Zu-Abflüsse überwachen, Hedgeinstrumente updaten etc.) verbunden ist, vielleicht aber in Relation zur Hypothek und deren handling angebracht ist.

Ingolf

@redsnapper
Habe schon verstanden, daß es um den ruhigen Schlaf geht. Dafür aber 6% Zins zahlen macht eben keinen Sinn.

@Ingolf
'Das Problem läßt sich über den sogenannten Preisfaktor regeln.'
Da machst Du mich neugierig. Was ist das? Kannst Du das mal erläutern?

@hans
'Falsch, ICH <g> sage schon lange, dass die Zinsen in Europleiteland nicht steigen :-)))'
Freut mich, daß wir gleicher Meinung sind. Das widerlegt nur nicht mein Statement "entgegen der Aussage aller Experten". :-)

Gruß
Timer

@redsnapper

Grundlage ist ja eine fremdvermietete Wohnung. Als wichtigster Punkt für alle Planungen würde mich der Einkaufsfaktor der Wohnung interessieren. Dann kann ich vielleicht einen Erfahrungsbericht praktisch schildern. Also, wie Hoch ist ca. das "KGV" der Wohnung??

"Je nach Vertrag kannst Du das alte Darlehn vorzeitig kündigen (nicht jedes) - und dann ein "längeres" abschließen - die Bank wird aber natürlich jammern und will Geld dafür..."

Wenn das Darlehn gekündigt werden soll, einfach von der Bank die "Vorfälligkeit" ausrechnen lassen. Und natürlich dann selber die Höhe der Forderung nachrechnen.
Da die Zinsen auf z.B. 15 Jahre fest momentan bei ca. 4,20% ( http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?cmd=showFrame )stehen könnte ein Wechsel (zwecks Planungssicherheit) sehr wohl Sinn machen. Außerdem kann man mit der Bank auch über die Zahlung der Vorfälligkeit verhandeln, auch wenn sie an erster Rangstelle steht:-) Habe heute eine Vorfälligkeit von 7500 € auf 5500 € für einen Kunden senken können.

"Evtl. sind Sondertilgungszahlungen beim alten Darlehn möglich um auf diesem Wege rauszukommen."

Sondertilgungen sollten nicht in Anspruch genommen werden, weil hier der Charakter der fremdvermieteten Wohnung verletzt wird. Denn durch die festgesetzte Sondertilgungshöhe kann bis zur Zinsauslaufphase sowieso nicht "getilgt" werden. Also sollte hier auch die Steuer einbezogen werden. Außerdem sollte nach dieser Niedrigzinsphase erst einmal eine Bodenbildungsphase stattfinden. Und die kann noch bis zu 4-5 Jahren dauern. Meinen Kunden lege ich dies so dar, das wenn der Leitzinssatz über 4% steht/geht könnte der Beginn zu einem neuen Zinszyklus gestartet sein. Also noch keine Panik :-)

"Zertifikate? OS? Praktiziert jemand so was?"

Die Immobilie sollte ja den Sinn einer Immobilie haben - gelle:-) Also sollte die Sachwertanlage im Rahmen der Asset Allocation auch nicht mit anderen Instrumenten "vermischt" werden.

Gruß select

@he96

"Noch immer nicht alle Weihnachtsgeschenke eingekauft - wofür gibts denn ebay :-)"

Meiner Chefin/Frau ist ebay zu "steriel". Bin jetzt wieder dran und muss mit ein Paar Euro´s zum bumeln. Karte soll ich auch noch als Reserve mitnehmen. Der Kleine wird bei einer Freundin abgegeben. Oh Gott, wird das ein Marathon:-))))))))))

Ebay - meine Frau - No way!

Gruß select

Das ist jetzt echt cool, jetzt kommt ihr mit der Frage heraus.

Ich hatte vor etwa über einem Jahr die gleiche Frage formuliert, der Thread dazu verlief sich dann. Vielleicht hatte ich es nicht richtig dargestellt oder so. Jedenfalls war die Idee die gleiche: Historisch niedrige Zinsen müsste man sich doch sichern können.

http://www.terminmarktwelt.de/cgi-bin/tmw-forum.pl?ST=6168&CP=0&F=INLQO

Wenn ich mich nicht irre, sichern sich die Profis im Zinsbereich nicht auch mit SWAPS ab?

Es scheint, als bräuchte bald JEDER ein Marginkonto für:

- Euro-Dollar-Spreads zur Minimierung der Spekulationssteuer
- Energiekontrakte gegen steigende Energiepreise
- Zinsfutures oder Swaps zur Absicherung von Hypothekenzinsen

u. s. w.

@ Timer

'Das Problem läßt sich über den sogenannten Preisfaktor regeln.'
Da machst Du mich neugierig. Was ist das? Kannst Du das mal erläutern?

Vorausschickend sei gesagt, daß in dem Beispiel mit einem Instrument aus dem Geld/Kapitalmarkt (FGBL) ein (Hypotheken)-Darlehen hinsichtlich angenommener Zinsschwankungen abgesichert wird. Das wird so in der Praxis überhaupt nicht praktiziert und muß den eingefleischten Bänkern beider Lager wie die Vereinigung von FDP und Grünen vorkommen. :-)
(Überragende Vorteile und Hauptargument für den FGBL sind natürlich Hebel 100, hohe liquidität und leichte Verfügbarkeit bis hin in den privaten Sektor)
Aber wir sind hier ja nicht auf dem politischen Parkett.

Also Theorie zum Bund in Kasse und als Future und extra für dich :-(, weil das Buch gerade nicht verfügbar ist.
Zitat:

Der Erwerb eines Bund-future Kontraktes bringt die Verpflichtung mit sich, zu einem festgelegten Zeitpunkt, dem Liefertag, eine notionelle Bundesanleihe mit einem Nominalwert in Höhe von 116? TEURO, einer Laufzeit von 10 jahren und einer Rendite von 6% zu kaufen.
Die Veräußerung eines solchen kontrakts verpflichtet zum Verkauf der notionellen Anleihe.

Was ist eine notionelle Bundesanleihe?
Der Bund-Future ist so konstruiert, dass nicht nur eine, sondern eine ganze Auswahl von tatsächlich existierenden Bundesanleihen zur Lieferung in Frage kommen- namentlich alle Bundesanleihen mit der Restlaufzeit von 10 Jahren.
Mit Hilfe der "Preisfaktor, Umrechnungsfaktor, oder Konversionsfaktor-Methode"
lassen sich alle in Frage kommenden Anleihen auf einen gemeinsamen Nenner, dem notionellen Referenztitel, bringen.

Soweit die Theorie. Was hat das mit dem (Hypotheken)-Darlehen zu tun?
In dem Bsp. des Hedge, ALLES!
Natürlich wird man die short-Position des hedge im FGBL zum Ende des selben ordnungsgemäß am Markt schließen und nicht "eine hypothek verkaufen :-)", wie auch!
Vielleicht ist für dieses Bsp. der Name "permanenter Hypotheken-Umrechnungsfaktor" angebrachter, meint dann also das ständige relativieren von hedge zu aktueller Hypothek wg. Tilgung, Abkoppeln Geld/Kapital-Markt vom Hypotheken-Markt etc.

In der Praxis sind Hypotheken-Markt und Geld-Markt strikt von einander getrennt.
Vereinfacht gesagt, kaufen die Hypothekare Ihre Hypo-Darlehen bei
immer spezialisierteren Hypo-Banken (ähnlich Versicherer/Rückversicherer) wegen Grundschuld etc.,
im Markt der Geld-Leihe gibt es wiederum diese Verknüpfungen/Kette, nur hier kann der Letzte an den Terminmärkten mit Swap, Futures usw. seine Absicherung vornehmen.
Das dürfte auch der Hauptgrund dafür sein, daß Hypo-Zinsen extrem zeitverzögert und mit weniger starken Schwankungen reagieren.

Ingolf

@Ingolf Dusza

Zitat:"Das dürfte auch der Hauptgrund dafür sein, daß Hypo-Zinsen extrem zeitverzögert und mit weniger starken Schwankungen reagieren."

Das kann ich überhaupt nicht bestätigen, meine Bank reagiert bei Zinsanfragen
immer 1 - 2 Tage zeitverzögert zu Veränderungen des Bundfutures.

Das gilt allerdings lediglich bei Neukrediten.

Bei bestimmten Kreditformen, bei der die Bank während der Kreditlaufzeit die Zinsen anpasst, reagiert sie aber tatsächlich sehr zeitverzögert, zumindest wenn es zu Gunsten der Kunden geht.(Zinssenkungen)

Zinserhöhungen werden bei diesen variablen Krediten sehr viel schneller durchgereicht, das stimmt.

Grüße
tape

@ tape

'Das kann ich überhaupt nicht bestätigen, meine Bank reagiert bei Zinsanfragen
immer 1 - 2 Tage zeitverzögert zu Veränderungen des Bundfutures'

Ja, gut. Gilt für Neuabschlüsse.

Ich hatte auch ein laufendes Hypo-Darlehen (Standard) im Visier, nur da bin an einen Vertrag gebunden.

Fazit: Laufzeit des Hypo-Darlehens gegen Null gehen lassen und bis Laufzeitende ständig erneuern, dann sind wir genauso schnell und flexibel wie der Bund und die Rückkopplung funktioniert. :-)))

Ingolf

Ich bin beeindruckt, und sehe wieder, das man hier mit jeder Frage gut aufgehoben ist.
Ich selber habe aber Null Ahnung von Immobilien, da ich allem misstraue, das nicht, zur Marktzeit, in 5 Sekunden zu liquidieren ist.
@Hans:
Das Scheine nicht der Mentalität von Otto Normalbauer entsprechen, dachte ich auch und finde Deine Idee des forward Darlehens schon sehr gemäss, allerdings scheinen sich Banken hier nur auf Zeiträume von einem halben bis anderthalb Jahren nageln zu lassen. Weisst Du hier mehr?
Ansonsten ist die Kiste über einen Bausparvertrag abgesichert, mit garantiertem Zins, es existiert nur noch eine Lücke von fünf Jahren.
Auch Bausparen habe ich in diesem Zusammenhang mal kennengelernt, und hier lügt die Werbung mal nicht:"Bausparen? Wie uncool..."
Also ein teurer Spass, dessen Kosten schon so einige Tricksereien von Zertifikate Emis abdecken würde und Deine Vorbehalte gegen die Dinger kann ich nicht ganz verstehen. Kurzfristig würde ich sowas natürlich auch nicht anpacken, aber für länger ist mir der Nachteil nicht so offensichtlich...
@select: Leider weiss ich nicht, was Sie mit "Einkaufsfaktor" oder KGV der Wohnung meinen, bin aber sehr neugierieg. Hängt es mit Kaufpreis und Verkehrswert zusammen?
"Die Immobilie sollte ja den Sinn einer Immobilie haben - gelle:-) Also sollte die Sachwertanlage im Rahmen der Asset Allocation auch nicht mit anderen Instrumenten "vermischt" werden." Leuchtet mir ein, aber die Zinsen sind ja nicht zwingend mit Immobilien vermischt. Wie wäre es, wenn man die Wohnung bar bezahlt hätte?
@Ingolf Dusza:
Klingt spannend was Sie schreiben, mich würde interessieren, ob Sie sowas praktisch anwenden. Will aber auch noch in den Uszczapowski (ich weiss er heisst anders...) schauen.
Zum Thema Weihnachtsgeschenke und eBay ist okay, aber bis die Reichspost wieder anspannt und den Boten über Berg und Tal schickt, könnte auch wieder Schneeschmelze sein...
Grüße,
redsnapper

@redsnapper

"... allerdings scheinen sich Banken hier nur auf Zeiträume von einem halben bis anderthalb Jahren nageln zu lassen."

Das ist so richtig, meist kann man ein halbes oder bis ein Jahr vorab die Zinsen für eine neue Zinsperiode sich sichern.

"... was Sie mit "Einkaufsfaktor" oder KGV der Wohnung meinen,"

O.K. Ich versuche es mit einem Beispiel!

Da "wir" ja als Grundlage eine fremdvermietete Wohnung haben, soll diese einen Ertrag erwirtschaften. Nur sollte man sich die Frage stellen: Wie habe ich denn die Wohnung eingekauft? In wievielen Jahren habe ich "mein" Geld zurück?

Beispiel: Ein Kunde von mir hat vor ca. einem halben Jahr in Ulm eine Wohnung gekauft. Kaufpreis ca. 96.000 €. Mieteinnahmen monatl. ca.290 €. Das sind jährliche Einnahmen von 3480 €. 96.000 € / 3480 € = ca.28; (ich habe Ihm die Wohnung nicht verkauft, aber durch diesen „Fehlkauf“ ist er Kunde gewurden) Auch der Titel Dr. hat Ihm nicht geholfen. Naja.

Das bedeutet, der Kunde hat die Wohnung zu einem Faktor von ca.28 (ich nehme hier als Bezeichnung und Beispiel gern das KGV :-)) eingekauft. Wieviele Jahre muss er nun "warten", bis er sein Geld wieder hat. Genau! Das sind 28 Jahre. Nun gibt es verschiedene Methoden um den Wert der Immobilie zu ermitteln. In diesem Fall ist es das Ertragswertverfahren. Bei der eigenen Immobilie ist es das Sachwertverfahren. Also können Sie immer als erstens Schritt für den Ertrag einer Immobilie (Wohnung) folgende Formel anwenden: Jahresmieteinnahmen x 12,5 (Faktor).

In unserem Beispiel wäre ich bereit für die Wohnung ca. 43.500 € hinzulegen. Der Kunde oben hat aber das "doppelte" bezahlt. Jetzt haben wir uns aber noch nicht über folgende Risiken unterhalten:

- Mietausfallwagnis
- Steuerrücklagen
- Instandhaltungsrücklagen
- Bewirtschaftungskosten
- Zinsänderung

Über die eigentlich geforderten Höhen will ich mich lieber nicht auslassen. Leider haben die meisten überhaupt keine Ahnung wie teuer sie Ihre Hütte eingekauft haben und das Sie niemals einen positiven Ertrag erwirtschaften werden. Und wenn dann noch so "super" Instrumente wie LV oder Bausparer eingebaut werden ......

"Leuchtet mir ein, aber die Zinsen sind ja nicht zwingend mit Immobilien vermischt. Wie wäre es, wenn man die Wohnung bar bezahlt hätte?"

Über die Einkünfte "Vermietung und Verpachtung" (wenn über private Schiene) können Sie alles (AfA, Zinsen u.s.w.)gegen die Einnahmen buchen. Also sollen in der Tilgungsphase keine Gewinne erwirtschaftet werden. Wenn Sie noch "Verluste" übrig haben können die auch weiter in einer anderen Einkunftsart verwendet werden. Wenn die Hütte dann "erfolgreich" von den Mietern getilgt wurde zahlen Sie halt dann Ihre Steuern ab z.B. 60 Jahren (niedriger persönl. Steuersatz?).

Also soll die Wohnung natürlich über FK finanziert werden.

Und bevor ich mir überlege bei der Wohnung irgendwelche Risiken zu reduzieren, muss ich erst einmal das "ganze Bild bewundern". Und wenn die Wohnung z.B. viel zu teuer (hohes KGV) eingekauft wurde und ich sowieso keine Chance auf Break - Even habe sollte ich vielleicht das "Problem" beseitigen und nicht krampfhaft mit OS/Zertifikaten solchen nur geringen Teilrisiken wie Zinsen abdecken. Das Hauptrisiko ist das "KGV". Im Einkauf liegt der Gewinn:-) Oder??? Und das klappt auch in DE:-)

Gruß select

redsnapper

Ihr Zitat:
Ich bin beeindruckt, und sehe wieder, das man hier mit jeder Frage gut aufgehoben ist.
Ich selber habe aber Null Ahnung von Immobilien, da ich allem misstraue, das nicht, zur Marktzeit, in 5 Sekunden zu liquidieren ist.

Und ich bin beeindruckt von Ihrer Erkenntnis. Mittlerweile habe ich diese auch, allerdings liegt dazwischen viel Geld und Ärger.

Eine schuldenfreie Immobilie in der ich lebe, ok, aber darüberhinaus als sogenanntes Renditeobjekt. Vielen Dank.

Natürlich gibt es auch sogenannte Schnäppchen, aber dazu müssen Sie selbst in der Lage sein einzuschätzen was Sie kaufen. Wenn Sie sich hier auf dritte verlassen, dann sind Sie verlassen.

Sogesehen bringen Sie alle Anlagen mit, kein Opfer von sogenannten sicheren Anlagen zu werden.

gruss

@walter

"Und ich bin beeindruckt von Ihrer Erkenntnis. Mittlerweile habe ich diese auch, allerdings liegt dazwischen viel Geld und Ärger."

Na, na - aber nicht Sie etwa :-) Oder???

Erstaunlich ist aber, das heute die Wohnungen/Beteiligungen genau noch so verkauft werden wie vor 20 Jahren. Manchmal "hilft" ja auch der Staat (Sonderafa im Osten) den Betrügern beim verkaufen.

Gruß select

select

Na, na - aber nicht Sie etwa :-) Oder???

Doch, ich mache daraus auch kein Geheimnis. Meine Weisheiten egal ob Börse oder sonstiges habe ich auch nicht mit dem Strohhalm inhaliert, sondern beruhen auf realen ökonomischen Fakten.

Nicht, das man derartige Investitonen vornimmt ohne sich informiert zu haben.
Nein, Steuerberater, Immoexperte usw.

Nur sage ich das nochmal. Ich werde nie wieder ein Geschäft machen, welches ich selbst nicht von der Pike auf Verstehe und somit auch deren Risiken einschätzen kann.

Das haben wir alle schon mal gehört. "Schuster bleib bei Deinen Leisten"

Ich auch, nur wenn man im Monat mehr Provisionen für Wertpaiergeschäft bezahlt, als ein durchschnittsverdiener im Monat Brutto erhält, hält man sich sowieso für den größten.

gruss

@ Walter

Vielen Dank für das Kompliment! Ich lebe in einer einstmals blühenden Stadt im Ruhrgebiet. Und da gibt es massenhafte Beispiele, in denen Immobilien eben nicht die sichere Anlage sind, sondern das Vermögen verhindert oder gefressen haben. Details möchte ich allen, in dieser vorweihnachtlichen Zeit, ersparen.

@ select

Für Ihre Erklärung möchte ich mich ganz herzlich bedanken! Interessant fand ich besonders, das es also, ähnlich wie bei Aktien, optisch billige Immobilien gibt, die aber lange nicht preiswert sind.

Bei meinen Bekannten konnte ich mit meinem Wissen, oder besser mit meinen Kontakten zu Wissen, punkten und ihnen war der Begriff "Einkaufsfaktor" oder die Rechnung auch nicht geläufig. Über Beratungsqualität möchte ich heute auch nichts schreiben. Jedenfalls sind wir so auf eine Zahl von 14 Jahren gekommen, und alle sind glücklich.

Ich wünsche Allen ein wunderbares Weihnachtsfest, oder schöne freie Tage, ein glückliches 2005 und bin dann weg.

Grüße,
redsnapper

@redsnapper

"Jedenfalls sind wir so auf eine Zahl von 14 Jahren gekommen, und alle sind glücklich."

Na prima! "KGV" von 14 in DE ist doch o.k.:-)

Gruß select

Banken müssen zahlen

"Bauherren, die ihren Hypothekenkredit vorzeitig abgelöst haben, können von der Bank Geld zurückfordern - in Einzelfällen bis zu mehreren tausend Euro. Dies ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: XI ZR 285/03) möglich, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem "PEX-Index" berechnet wurde. Achtung: Nach drei Jahren verjährt der Anspruch."

http://www3.ndr.de/ndrtv_pages_std/0,3147,OID842972,00.html

Gruß select

@ redsnapper

Klar gehört die Abfrage nach Zinsheding hier ins Forum. Es wurden 10-jährige Bund Futures genannt, Ihre Hypotheken laufen 20 Jahre.

Theoretisch wäre eine Absicherung sowohl über Bund Futures als auch über 30-jährige Buxl Futures möglich, wenn letztere 'gehandelt' und nicht nur notiert würden:

Sie könnten über eine Bank oder einen Broker Ihres Vertrauens anfragen, mit welchem Limit Sie bei einer Absicherung über Buxl Futures zum Zuge kämen (neudeutsch: gefillt würden). Die Absicherung ist dank Barausgleich (Cash Settlement) kein Problem, aber vielleicht die vierteljährliche Verlängerung.

Ist nur der Vollständigkeit halber eine Idee und keine Empfehlung von mir. In den USA werden die 30 jährigen Bonds gut gehandelt, an der Eurex die 30 jährigen Bunds derzeit überhaupt nicht.

Buxl-Futures werden nicht cash gesettlet sondern über ein delivery. Und da dürfte auch schon der Grund liegen warum sich niemand dafür interessiert: die Emission dieser langlaufender Papiere ist stark rückläufig. Und um mal eine Emission zu finden die den Kontraktspezifikationen der Eurex genügt muss man den Emissionskalender schon mit einer Lupe durchsuchen. Nächstes Jahr käme übrigens eine Neuemission die den Kriterien entspräche.

http://www.eurexchange.com/products/FGBX.html

Aber abgesehen davon wäre das natürlich kein richtiger Hedge.

Was der Mann braucht ist eine interest rate cap option. Ob er sie bei der Sparkasse im Ort bekommt wage ich allerdings zu bezweifeln.... ;-)

@ roadwarrior

Peinlich, peinlich. Natürlich sind alle deutschen Bond-Futures lieferbar.

Gut, wenn jemand aufpasst.