* Wie kann ich 600.000 Franken Hypothekenzins absichern ?

Hallo Roland,

Absicherung kostet immer Geld. Diese Prämie wird bei den Terminkontrakten mitberücksichtigt.
Die Absicherung kostet nahezu genau so viel wie der Zinsspread ist.
Wäre das nicht der Fall, hättest du den heiligen Gral gefunden.

Gruß,
Swingtrader

@ Swingtrader

Wenn ich es richtig verstanden habe sollte nur der tatsächlich gezahlte Hypothekenzins der nächsten Jahre abgesichert werden und nicht zwei Währungen gegeneinander.

@ RolandS

Am Terminmarkt werden Zinsfutures für 3 Monats Geld der nächsten zwei Jahre gehandelt, theoretisch wäre damit eine Festschreibung auf 2 Jahre möglich.

Der Nachteil ist, dass immer nur Beträge von 1 Mio. Franken abgesichert werden können, mehr als die von Ihnen gewünschten 600.000 Franken. Also keine gute Lösung.

@ Richard Ebert

Ziel des Hedges ist es sich für 15 Jahre real 2% Zins zu sichern.

Fangen wir mit einem Beispiel an:

Ein Weizenproduzent (Grossbauer oder Genossenschaft, die einsammelt) hat eine gewisse Menge an Weizen angebaut, ist somit long Weizen. Sein Interesse ist es dass er keinen Preis bekommt, der unter dem von heute liegt, wenn er seinen cash flow seiner Fa. plant. Also versucht er sich den heutigen Preis zu sichern und hedged in Futures. Für gewöhnlich macht er das mit 80% seines prognostizierten Ernteertrages. Der Produzent hat damit für seine Fa. bzw. Familie einen fixen Ertrag definiert, dem nichts mehr entgegen kommen kann.

Barilla braucht nach dem Erwerb von Kamps nicht nur sehr viel Roten harten Winterweizen für seine Nudelproduktion, sondern auch noch jetzt für Brot. Ist also auf Importe des höherwertigen Weizens angewiesen, der an der KCBOT gehandelt wird. Barilla wird versuchen sich zu einem gewissen Zeitpunkt, an dem man die Produktion plant sich KW zu sicher. Barilla braucht Weizen ist also KW short und kann sich absichern über Finanzmarktprodukte damit die Produktion geplant werden kann.

Genau das gleiche muss doch auch mit Hypothekengeschäften möglich sein, ich will das herausbekommen.

Sei mein Account = 300'000 CHF. Mittels Hypothek gehe ich Cash short mit 900'000 CHF zu 2% (aktuell fester Vorschuss auf ein Jahr) nun ist mein Bestreben einen Hedge zu finden, der mir über die 15 Jahre Tigung die 2% Zins real garantiert. Wenn also die Zinsen steigen sollen die Mehrzinskosten der Hypothek durch den Mehrertrag des anderen Investments getragen werden, so dass am Ende real wiederum nur 2% Zins zu zahlen sind.

Das Oportunitätsgeschäft dazu ist 900'000 CHF Investitionsumme, bei 300'000 Eigenkapital gibt 600'000 CHF Schuld auf 15 Jahre Tilgung zum Zins den der Markt definiert.

Bei den historisch tiefen Zinsen kann der Spread nicht mehr weiter runter gehen, man kann somit mit einer "normalen" Finanzierung nur verlieren.

Dieses Heading / Spreading funktioniert auf allen Rohstoffmärkten, warum nicht für dieses Problem.

Normale Banker kann man das nicht fragen, die verstehen das nicht oder sind angewiesen sowas nicht preiszugeben.

Roland

Das Problem beim Weizen ist richig erkannt. Durch den Terminverkauf haben Sie eine feste kalkulatorische Größe. Das Risiko nimmt Ihnen der sogenannte Spekulant ab. Und hier ist genau das Problem.

Sie brauchen bei diesem Geschäft immer einen Kontrahenten, der Ihnen das Risiko abnimmt. Nämlich das Risiko steigender Zinsen in den nächsten 15 Jahren. Sollte dieses Riskio ein Gegenkontrahent abnehmen über sagen wir mal einen Swap, so kostet Sie die Geschichte allerdings eine entsprechende Prämie.

Nicht umsonst werden die Finanzierungen in der Termintreppe immer teuerer. Beim Weizen liegt das ja auch nicht anders. Selbst eine Absicherung wie von Herrn Ebert richtigerweise angesprochen kostet per Saldo Geld. Nämlich dann, wenn der Zins genau in den avisierten 2 Jahren am Markt gleich bleibt verlieren Sie die Prämie und verteuert dadurch ihren Zins.

Mir ist allerdings bekannt, das Geschäfte dieser Art unter Banken gemacht werden. 15 Jahre allerdings nicht. Die Größenordnungen liegen aber im Bereich von mehreren Millionen. Otto Normalverbraucher darf hier nicht mitspielen.

gruß

Genau, Walter,

das nennt man Verbriefung. Die Banken machen das untereinander im grossen Stil und geben das Risiko an den Finanzmarkt weiter; ich suche (im Ernst ) das Gleiche im kleinen.

Bei der Betrachtung sollten Zeiträume keine Rolle spielen, der einzige Zeitraum ist nur die 15 Jahre Tilgung. Dazwischen kann man alles rechnen bzw. justieren.

R.

Noch eine kurze Frage.

Ihrer Mail entnehme ich, das Sie Schweizer sind. Was verlangen eigentlich die Hypothekenbanken in der Schweiz für Darlehen über 15 Jahre?

Danke.

Ich bin Deutscher der in der Schweiz politisches Asyl gefunden hat.

Derzeit sind in CH Zinsen von

fester Vorschuss auf ein Jahr 1.83%
5 Jahre fest 2 3/4%

Dann gibt es noch variablen Zins am LIBOR in London gebunden.

Das CH System unterscheidet sich gewaltig vom D System

R.

Also wenn ich das richtig verstanden habe, ist eine Zinsbindung in der Schweiz auf maximal 5 Jahre möglich.

gruß

Ja es gibt auch noch 5, 10, 30-Jahres Bindungen. In CH ist es wegen der steuerlichen Problematik sowieso nicht erwünscht die Schuld zu tilgen. Das Altersvorsorgegeschäft ist über Mieteinnahmen gesichert. Das ist einmalig in der Welt.

(1) Stellen sie sich vor sie besitzen ein Haus, dann kommt ein Schätzer der ihnen sagt, was sie für dieses Haus im Jahr total Miete zu bezahlen hätten. Diese Summe wird ihnen dann als Ertrag auf ihr Jahreseinkommen hnzugerechnet und auf das Total zahlen sie Steuern. Andererseits sind sie falls sie ein Haus finanziert haben und drinnen wohnen

(2) berechtigt die gesamten Zinsen für die Finanzierung von ihrer Steuer wegzurechnen. Ergo sind alle Hauser finanziert. Das geht aber nur bei einem Zins den sich die Leute leisten können, desshalb haben die CH Leute traditionell günstigere Zinsen als andere.

Die Stabilität der CH Volkswirtschaft fusste immer auf diesem Gesetz, weil die Pensionsgesellschaften durch diese Konstruktion immer am Mietmarkt Rendite erzielte. Weil es nämlich für den Normal-CH-Mann keinen Sinn macht ein Eigentum zu investieren. Wozu, wenn ich dann wieder Miete über die Steuern zahlen muss.

Schliess doch einen Bausparvertrag bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall ab im Tarif A Spezial.

Darlehenszins nach Zuteilung 2,5%.